引言：房地产是一个关系国计民生、与经济增长发展高度相关的产业，同时也是一个受宏观政策、经济周期影响较大的行业。总的来说，近年来其在国民经济中一直处于支柱性地位。但房地产市场在经历了一段时间的快速扩张后，暴露出了各种各样的问题，以及美国的次贷危机启示，引起了国内对房地产市场的进一步关注，主要目的就是维持行业稳定、加强宏观调控、防范行业泡沫。同时，房地产行业企业一直是商业银主要授信主体，因此，商业银行应加强对其所在行业的研究分析，关注房价趋势和房地产行业的发展趋势，切实防范行业授信风险。
一、房地产企业金融需求分析
房地产企业因其所处行业的特殊，导致其经营活动也具有一定的特殊性，主要体现在现金流的流入流出上。其主要特点包括：
（一）现金流金额巨大
房地产项目开发因涉及到土地购置、工程费用支付、税费支付等，投资规模巨大，这就要求房地产开发企业必须要有雄厚的资金实业、以及公司治理结构和资本运作能力。资金背景强大且有优质项目开发经验的房企或房企股东，具备高效的管理能力，这些是房企现金流管理的首要问题。
（二）现金流循环周期长
房地产项目开发投资回收周期长，是行业较大特征，尤其是自持性物业开发回收期更长。而这漫长的回收期，因其时间价值，会给项目投资带来较大的不确定性，这就要求房地产企业必须具有足够的资金实力。
（三）现金流分布不均匀，流入、流出不同步
房地产项目开发前期主要为资金投入期，而项目建设形成一定进度，具备销售条件、开始预售或正式销售起，销售较好的项目现金流将集中回流，规模大、速度快。这种现象导致房地产企业的现金流入及流出极不均衡。
（四）现金流易受宏观政策因素影响
房地产企业的经营情况易受宏观经济政策、金融政策、土地政策等政策以不同方式、从不同方面的影响，例如信贷资金的供给、房产销售需求的变化等，从而影响其信贷资金的获得能力，以及项目的完工能力和销售情况，影响房地产企业的利润情况。
二、房地产企业授信审查要点
（一）了解当地房地产调控政策
除了国家对房地产行业的相关办法、制度、法规外，商业银行应对其拟授信房地产企业所在区域的相关政策进行深入了解，如：是否有限购限价政策、是否有信贷收紧要求等，该类政策对房地产企业的销售及利润会造成较大的影响，从而影响还贷现金流。
（二）确保项目取得合规手续
在具体进行房地产企业项目授信调审查过程中，要切实掌握国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的取得情况，如已取得相关许可，要核实记载内容与申贷项目是否一致，相关规划审批数据是否一致，如暂未全部取得，须逐一分析暂未取得的原因，预计可取得时间，并判断其对银行授信的影响，但在贷款发放前，须确保取得相关许可。
（三）核查自有资金比例及来源
根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》要求，结合各商业银行自身风险偏好，再结合有关行业数据、已有经验等，判断企业项目总投资的构成是否合理和具有成本优势，判断自有资金是否足额先期到位，判断企业提供自有资金是否满足相关合规性要求。例如可通过审计财报中权益类资金比例、土地出让金缴纳凭据、或工程款项支付凭证、自有资金到位证明等交叉验证。
（四）测算房地产项目收益及利润
基于项目总投资合理、各项费用支出齐全的基础上，计算房地产项目的真实收益及利润，判断剔除各项税费、财务费用后的净利润率是否与行业一般规律相差不大，再进行销售量下降10%、销售价格下降10%的压力测算，判断是否能够正常偿还贷款本息。
（五）时刻关注项目施工及销售进度
房地产贷款资金使用须与项目施工进度保持一致，实现按进度放款，确保信贷资金专项使用，而没有被挪作他用。这样一是为确保贷款对应项目如期完工、防止烂尾、影响贷款偿偿，二是为防范信贷资金挪到不知用途使用，无法确保资金安全。因此，要分析项目建设进度是否符合原计划进度，资金使用是否与之匹配，对应的项目销售是否开展，销售进度是否达到预期，销售资金是否全部回笼至房地产开发贷款发放银行等。如未达到，须说明延期或拖期的原因，银行可适当调整贷款发放或资金收回方案。
三、房地产企业授信管理相关建议
（一）优选头部房企合作
结合2020年8月央行和住建部出台的“345”新规（也即“三道红线”），和2020年12月央行、银保监会公布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，各商业银行可根据自身规模及风险偏好，在满足监管要求的管控红线下，为行业排名靠前、符合“三道红线”要求、项目全规有前景的房地产开发项目提供信贷资金。
（二）制定合理授信方案
房地产开发类贷款期限一般为中期贷款，根据项目所在地不同，可能会存在建设进度、销售进度的差异，因此，授信方案应根据项目自身的特点进行设计，尤其在还款期及还款额度的设计上，要与销售回款进度保持一致。而贷款额度，可考虑控制在项目总投资的60%左右，避免资金不足可能带来完工风险、也避免贷款金额过大导致资金挪用风险的。
（三）加强贷后项目管理
房地产开发贷款一定要切实保证销售回款封闭管理，应在银行开立唯一的销售回款账户，所有销售资金全部回至该账户接受银行封闭管理，确保信贷资金安全。
四、结语
综上所述，商业银行对房地产企业授信业务应当遵循符合行业规律、严守合规底线、确保资金使用合理，提高对房地产行业授信风险管理的水平，适应新形势的发展需要。
参考文献
［1］梁琰.授信管理五大要点.信贷风险管理，2020.
［2］杨明凡.房地产行业授信审查的5大要点及3个建议.金融学，2019.
