第一章引言
1.1背景
土地是人类生存和发展的基础，城市化增加了土地需求，土地储备对支持城市发展至关重要。它保障了土地资源的持续供应，缓解了人口和经济增长带来的土地压力。土地储备还能吸引投资，促进产业发展，推动经济增长。在规划土地储备时，必须综合考虑城市化、土地资源短缺、规划需求和经济发展等因素，以实现城市的可持续发展。
1.2储备原则
1.2.1规划引领原则
街道土地储备规划以《土地管理法》等法律法规为依据，结合《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下统称“2035总规”）和《广东省中山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等对土地利用的部署安排，确保土地储备工作的合规性，统筹考虑土地储备规模、结构、布局和时序，落实近期建设计划储备用地，充分发挥规划的统筹先领作用[1]。
1.2.2节约集约原则
加强现有土地资源的再利用，优先考虑储备那些闲置、未充分利用以及利用效率低下的国有存量建设用地。进一步促进土地使用方式从外延式扩张向内涵式挖掘、从粗放低效向集约高效的转变，优化土地储备结构，提升土地使用效率[2]。
1.2.3动态平衡原则
在综合考量土地储备的潜力与城乡发展的需求基础上，结合年度土地需求以及国土空间的总体规划，合理地确定土地储备的总量指标，并适度设立一定的弹性空间，以保持土地储备供需总量的动态平衡，确保土地市场的平衡发展。
第二章土地储备现状
2.1 土地储备现状分析
截至2023年底，街道储备土地39公顷，约583亩，主要位于长命水村、龙石村和桂南村。龙石村土地占44.87%，桂南村占35.94%，长命水村占19.19%。所有土地已获用地批复，完成征收和农转用。居住用地占比最高，为53.15%，其次是工业用地13.18%，教育科研用地9.38%，商业金融用地7.25%，广场用地2.01%。周边还有道路、绿地等配套设施用地。
2.3土地储备目前存在的问题
2.3.1用途结构较单一
已收储的土地收储年份多在房地产市场兴盛的2010年前后，用途多为居住用地，用途结构较为单一。加上现行房地产市场下行，2023年中山市政府工作报告提出，坚持制造业当家，加快构建现代化产业体系，大力拓展产业空间。储备土地存在着与市场需求不符的问题。
2.3.2用地规划不符
部分储备土地存在与实际规划不符的情况，导致无法供地，要尽快开展相关地块的控规调整，明确储备土地调整的地类性质、开发强度、基础配套设施配置等指标，消除控规影响。
2.3.3征地补偿不到位
部分储备土地存在征地历史遗留问题。如征地补偿款未到位、青苗未签补偿协议、留用地未落实等问题，因储备土地的年份较为久远，历史征地问题难以厘清，维稳风险大。
2.3.4存在私人占用和违法建设
经实地摸查，部分批而未供土地未实施场地围蔽，存在被私人占用的情况，地块内存有大量的违建物和堆放物，或被村民占用种植农作物，给日后的拆违清表工作带来巨大压力。同时，因达不到“净地”的标准，无法将土地供出。
第三章土地储备方法及策略
3.1工作技术路线及方法
图1-1 技术路线图
项目前期通过全面调研，收集、整理存量土地，结合2035年国土空间总体规划“三区三线”的划定及规划强制性管控要素和地块的性质筛选出具备收储条件的土地，再通过现状和规划中土地的区位交通、设施、生态等相关因子叠加分析，得出具备高价值的土地，结合以往的其他地区的收储经验，编制本次土地储备规划，对已有的储备用地和新增的储备用地进行土地储备分区，最后对保障规划实施提出措施和政策建议。
3.2重点储备单元划定
3.2.1全面谋划，规划先行
全面谋划全市土地储备工作，统筹考虑土地储备规模、结构、布局和时序，落实近期建设计划储备用地，充分发挥规划的统筹引领作用。促进国土开发利用效率和水平显著提升，全面形成集约高效、城乡融合的城镇化发展格局[3]。
3.2.2因子相叠，量化分析
以国土空间体系的“三区三线”管控作为自然发展门槛，与城市规划限制性因素相叠，结合现状未建设用地、已出让用地、已收储用地进行叠加分析，得出具备收储条件的土地；并通过“现状土地因子”及“规划土地因子”叠加分析得出土地价值情况，两者叠加后，量化分析出具备收储条件的高价值土地。
3.2.3连片整合，增存统筹
按照“整体策划、成片开发、系统配套、同步实施、提升价值”的思路，以1-2平方公里为储备实施单元，节约集约利用土地，大力提升土地储备规模、质量和效益。受限于存量用地权属复杂、耗费资金大等问题，目前主要以新增建设用地为主，存量用地与周边新增建设用地联动性不足，对城市片区功能提升战略引导不足，因此，在土地收储整备过程中，应探索“以增促存”、“以存促征”的增存统筹思路[4]。
3.3划定标准
3.3.1按主导功能分类
划定单元时充分考虑区域发展定位和目标，结合国土空间总体规划、控制性详细规划及其他上层次规划要求，根据居住、产业、商服、公共管理和公共服务
用地的主导程度和比例情况，划定产业升级类、居住优化类、商住聚集类、文旅融合类、综合服务类五大类。
3.3.2按区位优势选择
优先考虑区位优越的地块，包括坦洲快线出入口周边，区域交通干线两侧等交通便利的地方，以及靠近相邻镇街、地理位置较为优越的地区等。
3.4划定方案
经过街道全域土地资源摸查及土地价值分析后，得出了可收储用地，聚焦城市核心地区，集聚城市优势资源，甄选出土地储备的重点区域。本次土地初步筛选出4大片区，涉及国土空间总体规划中已落实建设用地规模、连片成块有条件收储地块面积共计69.98公顷，其中控制性详细规划中为经营性用地的有21.20公顷。
长命水片区：强调其交通便利、环境优美的优势，提出满足居民商业需求、提升生活品质的规划策略。
龙塘片区：分析产业基础设施配套优势，提出连片产业园的建设策略及商业服务业用地的规划方向。
香山径沿线：结合低碳旅游、山地徒步旅游的发展趋势，探讨商业服务业用地的规划布局及文旅项目的谋划。
桂南片区：利用其自然环境优越的特点，提出打造美丽宜居村及特色精品示范村的规划思路。
3.5管制规则及支持措施
（一）重点储备单元需遵循国土空间规划“三线”管控要求，原则上需在城镇开发边界内进行划定，不得涉及永久基本农田保护红线及生态保护红线。
（二）重点储备单元允许有用地性质、容积率、建筑高度等调整诉求申请，可向街道办进行专项申请，由街道办统筹沟通并拟定解决方案。
（三）提供土地使用信息公开透明的平台，让公众和利益相关者了解土地利用情况和政府决策，以减少不透明性和腐败风险。
参考文献
[1] 邓昀松,晏阳.新时期土地储备的转型发展与路径探析[J].中国土地, 2020,20(07):17-18.
[2] 张皛.浅议宁夏土地储备规划与相关规划的关系[J]. 宁夏农林科技, 2010,10(05):78-79.
[3] 何芳,叶嫔华.土地储备也应编制规划[J]•中国土地,2006,10(11):22-23..
[4] 胡厚健.地方产业发展中的政府职能优化研究——以广州市旅游业发展为例[D].中共广东省委党校硕士论文，2022:71.
