2023年是中国不动产统一登记改革实施十周年。十年来，不动产登记从分散到统一。其间，中国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。目前，全国约3000个大厅、4万个窗口、10万人的登记队伍，每天为40万民众和企业提供各类登记服务。中国不动产统一登记制度全面建立和实施。
同时，改革积极推动自然资源统一确权登记制度落地。以点带面，对水流、森林、山岭、草原等自然资源进行确权登记。不动产统一登记服务能力水平稳步提升，一般登记和抵押登记实现5个工作日内办结。
2013年《国务院机构改革和职能转变方案》明确提出建立不动产统一登记制度，至今已经十年。会议指出，前五年是夯基垒台，截至2017年底全面实现“四统一”改革任务，在新中国历史上第一次实现了不动产统一登记；后五年是改革创新、提质增效，不断提升便利化服务水平，不动产统一登记保护产权、保障交易和生态安全、便民利民的作用越来越突显。
不动产统一登记与土地评估行业息息相关，不动产登记十年的发展为土地评估行业带去了更多的机遇与挑战。下面就不动产登记对土地评估行业的影响分析如下：
一、不动产统一登记的意义
不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。具体登记内容包括 ：不动产的自然状况，比如土地坐落、面积、用途等；不动产权属状况，比如权利人是谁，权利类型是建设用地使用权还是房屋所有权等；不动产权利的限制事项等，比如抵押、查封、异议登记等。目前主要对10类不动产权利进行登记：（一）集体土地所有权 ；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权 ；（三）森林、林木所有权 ；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权和土地经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权 ；（十）居住权 ；以及法律规定需要登记的其他不动产权利。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。
不动产登记与土地估价具有很强的关联性，不动产登记是土地估价的基础，土地权属来源清楚、产权状况明晰、产权登记合法是估价的必要条件。不动产统一登记制度的确立，为我们的估价工作带来了新的机遇。
二、实施不动产统一登记的功能与用途
不动产登记的最基本功能是不动产物权变动的公示，国务院要求实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，统一登记后信息的整合、实时共享将使信息的获得和利用成本更低、效率更高，从而促进宏观调控的科学性和针对性。
不动产统一登记制度的建立是市场经济发展的需要，关系到每一个公民的切身利益。不动产统一登记制度的确立，直接服务于市场，为我国不动产交易市场构建了清晰的、统一的产权交易基础，我国很多制度之间是相互联系、相互补充的，可以充分发掘不动产统一登记制度带来的一系列其他的附加价值。
三、不动产统一登记与土地评估的关系
不动产统一登记的实施，首先的表现就是将健全不动产登记市场，包含土地和房屋的各项权属状况，同时为后续房地产相关政策的出台打下坚实基础。而国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等与土地评估密不可分，所以不动产统一登记的全面实施，必然需要土地评估的紧密配合，不动产统一登记的实施必然会促进土地评估体系愈加完善。因此不动产统一登记与土地评估是一种相互关联，相互促进的关系。
四、不动产统一登记对土地评估行业的影响
不动产统一登记不仅是后续政策制定的重要数据基础，同时为权利人和利害关系人查询不动产权属提供方便，不动产统一登记对于土地评估的影响主要包含有以下方面：
（一）将农用地列入登记范畴，使评估机构得以开展农地评估
十八届三中全会《决定》提出：“建立城乡统一建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”在《不动产登记暂行条例》中，将集体建设用地和宅基地列入不动产统一登记范畴，实施集体土地所有权和宅基地使用权统一登记发证。2015年，全国人大授权就已经开始启动农村土地制度改革试点。2023年初，自然资源部印发了《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本（试点试行）的通知，这对于农村集体经营性建设用地入市等方面进行明确。目前多地已开展“农地入市”试点工作，其交易市场将会非常广阔，农用地评估市场将成为评估机构新的业务领域。
（二）协助评估专业人员明确产权权属及相关权利
在实际业务中，评估机构经常会被委托方要求在权属不清晰，相关权利变动不明确的情况下出具评估报告，使得评估专业人员在执业过程中面临重大风险。不动产统一登记后，在统一的不动产登记簿上记载了不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示的事项、其他相关事项等。产权明晰，相关权益事项也不会被刻意隐瞒，这不仅方便了评估专业人员准确掌握不动产的权属状况，而且提高了评估结果的可信性与准确性，从而可以进一步在评估过程中避免了重大遗漏的发生。
五、土地评估行业面对机遇，要主动求变面对不动产统一登记所带来的变化，根据土地评估行业的现状与特点，提出以下应对策略：
（一）研究农用地评估特点，创新估价方法
由于之前政策，很多土地评估机构目前在农用地的评估业务总体来说比较少，缺乏相关评估经验，评估理论和评估方法不够完善。同时，与城镇土地相比，农用地具有特殊性：评估市场极为广阔，但可比案例数量又较少，而案例之间差异性很大，评估情况也相对更复杂。单纯依靠之前的土地评估经验无法完全适应农用地评估，土地评估机构应当大力发展这一市场，及早投身相应的评估业务研究、评估方法探讨，同时协助行业协会尽早出台农用地评估相关技术指引或行业标准，顺应时势扩大农用地评估市场。
（二）完善评估行为，健全土地评估行为准则根据《资产评估法》要求，中国土地估价师与土地登记代理人协会已于2019年印发了《土地估价行业评估执业行为准则》。
在未来修订《土地估价行业评估执业行为准则》时，可以要求将不动产登记簿作为判断不动产法律权属的唯一来源，土地评估师只能根据上面记载的权属、权利限制及其他相关事项进行评估；未记载的但仍需评估的，需要在评估报告中进行特别说明。这样在产权权属及相关权利方面，可以规范评估机构的评估行为，降低执业风险。
