1分析城市更新中土地利用管理问题
1.1城市土地使用管理规划与实际开发需求不符
城市土地利用管理体现出规划与实际开发要求不相符问题，一方面从土地用途角度来看，许多城市土地利用规划过程中，会将土地划分为不同功能用地，譬如工业用地、住宅用地以及商业用地等，但实际进行开发时却容易因客观因素改变土地预设用途，像是因为业主方或开发商意愿变化，将原本住宅用地改变成商业用地，或是将商业用地改变成工业用地，都无法满足开发要求，也会使城市更新规划受到不利影响。另一方面从土地使用强度角度来看，城市土地利用规划中会对土地强度提出标准规定，像是在某片土地上可以建造使用的建筑面积，避免过度开发，然而实际进行土地开发时部分业主方或开发商为了获取更多利益违反规划中的该项规定，使建造强度过高，甚至危害到周围环境。
1.2土地使用管理中仍存在征地与补偿的矛盾
土地利用管理过程中还存在征收与补偿间矛盾问题。比如说部分地区实施土地征收时有违规违法行径，采用暴力或强制手段进行征收，给居民合法权益造成损害，从而引发纠纷，还有部分土地资源被征收后补偿标准或补偿方式不合理，使双方出现争议，像是一些地方只对居民进行经济补偿，没有考虑到社会权益保障方面，还有部分项目的补偿无法满足居民实际需求。城市更新过程中土地资源使用性质也可能出现改变，但征收及补偿过程中却没有对所有权变更进行考虑，致使出现问题，像是部分居民主体在土地征收前在市场中买入了土地使用权，而征收时却未得到该部分资金补偿。
1.3城市更新中公众参与度低的问题
城市更新决定着城市发展，其也与城市居民切身利益息息相关，因此，城市更新工作中也应当让社会公众参与，然而实际城市更新的土地利用管理中存在公众参与度偏低情况，相关管理决策也存在缺乏民意基础问题。比如说在一些土地利用管理项目中，土地开发没有听取群众建议，导致开发规划方案实施遇到阻碍，当地居民合法权益未得到有效保障。社会公众的参与不足也会导致土地利用管理信息无法公开、透明，缺少公众监督，容易出现违规行为，像是土地规划、补偿以及征收等工作中，开发商的信息优势地位显著，社会公众却很难获取信息，造成双方信息不对称，开发商决策能力较强，利益分配不公正，土地利用管理也无法合理，甚至出现环境污染问题或土地资源浪费问题。
2制定有效的城市更新用地管理对策
2.1重视土地利用管理
现阶段，要从思维上转变方式，应当将土地利用管理当作城市建设发展的重点工作，关注土地利用的科学合理规划，真正发挥出土地利用管理的作用。所谓土地利用的规划工作事实上就是对土地功能规划分区，同时对土地使用总量进行控制，配置对应土地规模，使得土地流转更为规范。通过上述分析可知，在城市更新中，较为显著的土地利用管理问题之一就是其规划不符合实际开发要求，最终会导致土地利用低效甚至出现浪费现象，因此要进一步强化规划与实际开发间的衔接，促进土地利用率的提高，具体可从两方面着手。一方面，应当加强完善当下土地利用规划体系与相关管理制度，可以引入信息化土地利用管理手段，使土地利用的监管与审批机制更为高效，也要充分调查城市各规模土地情况，了解最新信息，避免土地利用规划脱离实际，土地管理单位应遵循可持续发展原则，依据土地属性的不同将其划分成不同功能区，采用分类管理手段，优化土地结构并明确各类土地用途，在此基础上确定开发强度，比如说统筹分配好城市农业用地、建设用地以及城镇化发展用地的土地资源。另一方面，要保证土地开发利用的规划具有系统性及科学性，以最终提高土地资源利用率与利用效益为目标，杜绝土地资源浪费问题，可采取的办法包括加强土地的节约化与集约化利用，协调不同功能和不同规模的土地利用，比如说规模较大的土地在进行流转时需调控其流转总量，对于城市建设用地也要进行合理控制，防止出现其他功能用地规划不当大量转为建设用地情况。
2.2现行征地补偿制度存在的不足
在进行制度完善过程中，应保证土地征收与补偿都具有透明化、公正性特点，着手于两者的法治建设，整理所有政策与法规要点，使土地征收与补偿的程序更加规范、标准更加明晰，对土地征收代理人的行为加强监管，确保征收满足法律要求，完善土地征收与补偿的信息公开机制和社会参与机制，让社会主体进行监督，也能提高工作的公正水平。土地征收制度也应实施改革，保证土地使用效率提高，同时也应避免土地资源所有方利益受到损害，当地土地管理部门可出台相关政策，将城市规划建设土地进一步细分，比如说划分为经营性和公益性用地，其中公益性用地需对用地名录明确，而经营性用地不可直接征用获取，城市规划区之外的建设用地，只能够要求政府参与，其他主体不可私自开发经营，征地方式也可进一步创新，比方说借助市场公平交易获得，征收尽量避免程序过于繁琐。
2.3鼓励社会公众踊跃参加
首先，搭建起可供公众参与的平台，比如说在城市中成立群众委员会，或是组织公众参与到顾问团队中，为土地利用管理项目提供更多建议，使公众参与的价值发挥出来，也可建立网络参与平台，进行网上问卷调查，能够获取到更加广泛的公众意见信息。
其次，要重视信息公开及对外交流沟通，在城市更新土地利用管理时，将必要信息及时公开，比如说土地利用管理的目标、方案、实施计划以及具体时间表等，便于社会公众的了解与参与，也要开通多种类型沟通渠道，比如说举办听证会、座谈会以及社区会议，收集一些公众关于土地利用管理的建议，再进一步反馈到土地利用调整上。
再次，强化公众的培训教育，比如说可以加大媒体宣传并创办培训班，使社会公众对城市更新有着更深入的认识，对城市土地利用管理的理解也能更透彻，参与意识也会更强，提出的意见更为合理，助力城市更新。
最后，应完善公众监督与评价机制，让公众积极监督土地利用管理各项行为是否与法律法规相符合，发现问题及时反映，督促土地利用管理部门整改，还要对城市更新和土地利用管理的成果进行评价，从而逐步优化土地利用管理工作。
3结束语
综上所述，土地作为城市经济发展的重要载体，过去的土地结构不合理给城市的现代化建设带来了诸多障碍，需要从空间结构的优化和土地性质的转换等方面为新的产业发展打好基础。此外，从社会需求的角度来看，旧城改造可以为剩余劳动力创造更多的就业岗位，有助于缩小区域间的贫富差距，促进社会公平发展。因此，城市更新已经成为解决城市问题的重要手段。从文化需求上看，不同的城市在漫长的发展过程中形成了不同的文化内涵，对城市文化进行更新、深挖，能够为优秀文化的传承与发扬打下坚实的基础。因此，城市更新是一个关系到经济、社会和文化发展的系统工程也是一项十分重要的工作。
参考文献
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