近年来，随着国家城市化进程不断加快，物业服务行业也有了长足发展，对提高居民生活质量、改善居住环境、推动社会发展等方面起到积极作用。而当地普通住宅物业（以下所称“物业”皆指普通住宅物业）的收费标准与当地经济水平、物业企业的运营状态、居民的日常生活感受之间，形成了一种“闭环”式的经济关系，本文从不同层面探讨物业收费标准对经济、生活的影响，并试图探索解决问题的途径。
1、物业服务行业基本情况和相关政策
1.1基本情况
物业服务，通常指的是物业企业对一定区域内提供的“综合管理服务”、“房屋管理与维修养护服务”、“共用设施设备运行、维修、保养服务”、“协助公共秩序维护服务”、“保洁服务”、“绿化服务”六大项服务内容。我国物业服务行业起步于二十世纪80年代，开端于沿海发达城市，比起国外一百多年的行业历史，尚有较大差距。同时，由于物业行业与老百姓息息相关，不可避免的经常出现诸多或大或小的矛盾。
1.2现行收费政策
各地的物业收费政策虽有细微的差异，但大体脉络相同。以山东省一县级市莱州市为例，物业服务收费标准由基准收费标准、浮动幅度、电梯运行费三部分组成。物业公共服务收费分为五个等级，所对应的基准收费标准分别为：一级0.25元/月•平方米、二级0.45元/月•平方米、三级0.70元/月•平方米、四级0.90元/月•平方米、五级1.10元/月•平方米；浮动幅度为上浮不超过20%，下浮不限。此一到五个等级，与当地住建部门公布的五个服务质量等级相对应。
物业服务企业的服务等级与收费标准都必须公示、公开，便于业主监督。
2、物业行业存在的问题及原因分析
2.1市场化程度低，缺乏竞争机制。
目前，普通住宅小区的首家物业服务企业一般都是由该小区的开发建设单位通过招投标方式选聘，随着小区入住人数增多或物业企业经营原因，可能会逐步出现各种矛盾问题，此时，若小区业主对物业企业不满，想更换、选聘新的物业企业，很多时候会卡在本小区未成立业主委员会问题上，因为业主委员会才是代表全体业主行使此权利的组织。而现实情况，很多小区会因为入住比例不足，亦或是在筹备业主委员会时时间拖沓等各种原因，造成业主想换物业企业却迟迟无法实现，这样一来，即会造成物业企业流动性差，市场竞争程度较低。现阶段，各地成立业主委员会的比例较低，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际困难，有的不能发挥作用，有的处于瘫痪状态，而且大多数业主委员会已到期应当改选而未改选，对物业服务企业没有起到应有的监督和制约作用，未能形成优胜劣汰的市场氛围。
2.2与专业经营单位关系不顺、责任不清。
各地物业收费管理办法普遍规定：“供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。”。而目前大部分住宅小区的专业经营设施、设备未能移交专业经营单位，由物业服务企业代管，专业经营单位按总表计费，由物业服务企业负责分户收缴，一旦出现业主拒交费用，物业服务企业又无力垫付时，专业经营单位往往对整个住宅小区实施停水、断电，反而激化了物业服务企业与业主之间的矛盾。上述状况留下很多隐患：一是安全隐患。因供水、供电、供热设施等均为专业设施、设备，物业服务企业缺乏专业技术人员维护。二是信访隐患。因专业经营设施设备出了故障或者收费发生纠纷后，物业服务企业与专业经营单位相互推诿扯皮，不利于问题的解决。三是运行费用无人负担的隐患。目前高层供热加压费用供热企业不承担，又不允许向用户分摊，只好由开发建设单位临时垫付，消防维保费用也未计入物业服务成本，暂由物业服务企业垫付，均不是长久之计。
2.3物业公共服务费追缴难、收费率低。
涉及物业行业的许多矛盾和纠纷各相关部门大都可以依据各自职责和政策规定予以疏导解决，但惟有在欠缴物业公共服务费问题上束手无策。收费率低已成为物业行业的一个突出问题，长期以来困扰着物业服务企业，不能得到有效解决，有愈演愈烈之势。业主不缴费的原因有很多方面，有的是因为与开发建设单位的纠纷未解决，有的是认为物业服务企业质价不符，更多的是无理由的恶意欠缴。在调查中发现，回迁安置人员和农村到市区买房的人员，这类人缺乏缴费意识。而物业企业对欠费问题没有一个有效解决的途径，物业服务企业就用别的办法来提高收费率，如捆绑供水、供电、供热收取物业公共服务费。目前反映强烈的捆绑收费问题实际上是一个派生出来的问题。
3、解决思路及建议
物业服务行业是一个城市经济发展水平、居民生活质量和文明发达程度高低的综合体现。推动物业服务行业的发展，有利于完善和发展我市城市管理服务功能。为此，本文提出如下建议：
3.1更充分地发挥业主委员会的缓冲作用。
成立业主委员会虽然不能解决所有的问题，但起码可以在物业服务企业与业主发生矛盾和纠纷的时候，有一个解决问题的渠道，政府部门也可实现由解决者变成调解者的角色转变。各地镇街、社区全面落实小区党支部的组建，推进业主委员会的筹备成立，着力完善业委会人选推荐和组织把关机制。加强对业委会组建的领导。各地镇街、社区指导业主委员会成立并真正发挥作用，逐步实现业主与物业服务企业的双向选择，物业服务企业也才能实现真正的市场化运作，建立起竞争机制。
3.2专营企业实现收费到户。
住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。新建住宅小区内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等基础设施应一律由专业经营单位负责配套建设，产权也明确界定属于专业经营单位，并由专业经营单位收费到户。
3.3适当采取法律手段解决欠费问题。
物业服务企业依照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。法院可选择本地少数典型住宅小区进行试点，判决几个案例就可以对恶意欠费的业主起到震慑作用。一般情况下，通过法律途径解决要比通过其他途径解决的代价要小的多，效果要好的多。
3.4齐抓共管协调推进。
按照属地管理原则，推进物业管理重心下移，充分发挥镇街、居委会在物业服务管理中的职责和作用，形成社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业多方协同、一体服务、互促共赢的机制。推行“社区吹哨，部门报到”机制，形成事务联商、联办合力。
参考文献：
[1] 破解物业收费难的秘诀[J]. 任力. 中国物业管理. 2015(07)
[2] 物业管理与物业收费杂谈[J]. 邬水龙. 中国房地产. 2017(01)
[3] 基于物业收费调控房产市场的理论及实践意义[J]. 陈仕光,邱亮洋,许晓冰,林迪东,王翠萍. 现代物业(中旬刊). 2019(07)