世纪中文出版社

为保证土地资源的合理利用，政府部门在制定土地开发利用计划时，通常会出台一系列管理政策，规范人们的土地使用行为。有时考虑到城市的发展需要，会征收某些区域的土地资源，要及时在工作中落实土地储备任务。关键要考虑储备阶段牵扯的经济利益问题，首要任务就是做好土地出让及收益管理工作。

1.土地储备环节中土地出让及收益管理的常见难题

1.1净地面积小

在城市发展进程中实际可以直接使用的净地面积比较少，基本上都已经被占用。所以，在进行土地征收管理和开发利用工作时，涉及到要对目前建设在土地上的建筑物进行拆迁处理的环节。这项任务会增加工作周期与成本，导致储备管理工作的预期收益减少，需要及时针对必要的拆迁工作拟定管理计划。

1.2管理机制不完善

储备管理工作具有与时俱进的特点，工作目标和方案需要结合市场发展情况和人们对土地使用需求的变化特点做出调整。实际目的是发挥资源使用价值，带动土地经济的稳步增长。在这个环节当中，通常应依靠完善的管理制度作为基础支持。但是，各地区现行的土地管理工作计划大多都是着眼于短期发展目标，缺乏长期的、系统的规划，这是目前需要解决的一个关键难题。

1.3工作缺乏协调性

土地储备工作流程较为繁琐，无法只依靠各地的储备中心完成基础的储备任务。必须要求土地、房产、城建、财政等多个部门通力配合与支持。但是，这些部门目前与储备中心之间缺少有效的联系，员工的工作态度和工作能力也存在诸多不足之处。因而在工作阶段经常会出现信息滞后性的问题，无法保障储备工作的及时性，导致相应的管理方案无法发挥作用，严重影响着土地出让及收益管理工作的稳步开展情况，容易造成经济损失。

2.提升土地出让及收益管理水平的有效方案

2.1拟定规划方案

结合城市总体规划、城市建设发展需要和土地市场供需状况，合理制定土地中长期储备计划和年度储备计划，通过对企事业单位低效率用地收购，集体土地征收，国有闲置土地集中拆迁等措施盘活存量土地，挖掘潜力，提高土地集约利用率。同时，依据“控制总量、适度紧缺”的原则，制定经营性用地年度供应计划，增强政府对土地市场的宏观调控能力，促进城市土地资源合理利用。具体拟定工作计划时，应从纵向发展的角度，分析以往的土地储备工作优缺点，并要及时确定工作的长远发展方向，调整工作方案，以提高工作的可行性。

2.2土地出让管理

土地出让管理是储备工作中工作流程最为复杂的一项任务，需要进行征用管理、土地开发、基础设施建设等多项任务。一般要根据市场价格变动情况确定出让的价格，同时，要选择有保障的、正规的出让方案。比如，进入市土地交易市场统一交易，实行招标、拍卖等方式出让土地，相关出让价格由市政府统一确定。这可以提高土地出让工作的科学性和公平性，能够规避征用过程中各种矛盾纠纷问题，构建和谐的土地市场氛围。

2.3拆迁管理工作

新时期，土地储备工作的关键是：尽量优先对净地进行开发和利用。而针对土地上有建筑物的情况，在制定出让管理计划时，为保证土地收益，应落实好拆迁工作。在拆迁过程中要学习借鉴其他先进城市的成功做法，实行“拆迁要招标、补偿要评估、结果要公示”的工作方案。把市场竞争机制引入到拆迁工作中，通过招标方式，选取两家有相应资质的评估机构进行拆迁补偿价格评估，并公示结果，从而有效控制土地成本。同时，监察部门要加大对拆迁项目资金使用的监管力度，减少不合理支出，杜绝征地拆迁成本超出预算。做到补偿合理、操作规范、社会稳定。

2.4资金管理工作

要想提升土地储备工作的经济效益，就必须要从经济管理的角度出发，制定合理的收益管理计划。针对储备阶段需要投入大量资金的特点，为避免资金短缺，储备中心可以向银行借贷。如何科学的管理好巨额的储备资金，降低成本，保障运转，同时规避风险是值得重视的一大问题。这就要落实好土地抵押，实质担保任务，对每一笔借款资金都落到到具体地块抵押上；专款专用，所有借款资金都用于土地收储，不平调转移；降低成本优先返还，注重提高资金利用效率，银行贷款力求即借即用，按进度拨付拆迁补偿款，努力把成本降到最低，防范风险。实际管理流程中，应当及时记录工作所产生的数据信息，融入预算管理理念，及时预估资金使用风险问题，做好资金管控工作。

2.5协调管理方案

要保证各部门之间可以针对工作情况进行实时的互动交流，并应当严格管控工作数据的全面性和真实性，这是推动土地出让及收益管理工作有序开展的基础前提。通常来说，应当从思想教育的角度提高各部门对土地储备管理工作重要性的认识。同时，应研究出优化管理流程的可行方法。在大数据时代中，这项工作可以借助信息技术来完成，要及时构建地理信息系统及数据库平台，将管辖区域内的土地资源分布情况和使用情况直观的呈现出来，方便结合城乡规划的新任务要求，协调各部门完成土地征用工作。此外，实际工作中应严格遵循出让管理制度，保证工作过程公开公正，避免引发群众不满。

结语：针对土地出让及收益管理问题，应当合理制定规划方案，找出管理工作的具体方向。同时，在具体工作中应从出让管理、拆迁管理、资金管理三个方面，遵循国家管理规定，提高管理工作的公平性和合理性，并应当关注人才的工作态度及能力是否达标。另外，要结合土地储备流程来确定都有哪些管理部门要参与土地管理任务，协调调动各部门的力量，顺利完成基础的土地出让及收益管理工作。

参考文献：