引言：
房地产计量需要专业的计量技术和强有力的政策支持，房地产计量的准确性与房地产所有者的权益密切相关。房地产调查结果的准确性将影响房地产产权、产权所有者权益、产权登记等内容的判断和确认，也会对城市建设和管理产生一定的影响。目前，我国已经制定并颁布了《房地产调查标准》。该标准实施后，房地产调查工作得到了规范，准确性得到了提高，但是，在实际应用中，个别条款仍然不够准确和清晰，在实际面积测算中会出现一些问题，这将进一步影响房地产行业的发展。
1房产测量中面积测算的基本原则
房地产调查主要用于测量和调查房屋和土地使用情况，为房屋登记管理、房地产产权、城市规划等工作提供重要参考。房地产测量包括房地产测量、房地产地图绘制、房地产平面控制测量、面积测量等多个方面，其中，面积测量是最重要的测量内容之一。在实际计算中，应严格遵循相应的技术规范和测量要求，以保证计算的准确性和有效性。具体计算原则包括以下几个方面:(1)如果层高不超过2.2m或房屋净高不超过2.1m，则无需计算房屋面积。(2)如果房屋是全封闭阳台，需要测量阳台的外围水平投影；如果是未密封的阳台，面积按其围护结构外围水平投影的50%计算，阳台面积不计算。(3)如果是永久性结构，有带屋顶的室外楼梯，每层应按水平投影面积测量；如果这种楼梯没有屋顶，就需要按50%的面积来测量。在实际计算过程中，应以协同最大化为基本原则，坚持整合战略与计划、整合实施、整合评估和改进行动四个过程的良性循环。其中，整合战略和计划是制定和整合工作计划，明确工作职责，整合目标和方案；整合实施是将规划阶段设计的方案应用到实践中，确保所有的整合工作能够全面实施；整合评价是对整合过程和绩效进行评价，并根据评价结果改进整合过程中存在的问题；改善行动意味着根据结果逐步改善整合。四步循环流程称为PDCA循环技术流程。
2测算面积与建筑竣工面积的区别
2.1用途不同
房地产面积的计算结果主要用于房地产登记、产权管理、税收征管等，是检验这些内容的重要参考。竣工建筑面积用于竣工验收。根据面积测量结果判断施工单位是否按规范要求施工，施工质量是否符合规范，是检验建筑质量和功能性能的重要参考依据。但是，在登记产权时，竣工建筑面积不能作为依据，此外，它们涉及不同的标准。房地产测量中的面积测量参照《房地产测量规范》，竣工面积测量参照《建筑面积计算规范》。
2.2作业方式不同
房地产面积的测量只需测量需要进行房地产登记的建筑物，建设单位会给出相应的委托和要求，不进行产权登记的面积测量是可选和自愿的，然而，建筑物的竣工面积是不同的，这是检验工程质量的重要参考。在工程验收过程中，所有建筑物都必须进行准确、实用的测量，不需要满足建设单位的要求，但必须严格符合国家标准的要求，并具有强制性的特点。
2.3计算规则不同
在计算房地产面积时，不需要计算层高不超过2.2米或净高不超过2.1米的房屋面积；需要在整个区域测量完全封闭的阳台和建筑物。未密封的阳台和建筑物可计算50%的面积，阳台不计入面积计算；多柱雨篷是根据柱周围的水平投影面积计算的，否则不计算。有固定结构和屋顶的室外楼梯按楼层水平投影计算，50%的面积按无屋顶计算。
在计算竣工建筑面积时，建筑层高为1.2~2.2米或净高为1.2~2.1米的建筑计算面积的50%；有一个永久性的屋顶，阳台是有盖的。不管是什么类型的阳台，50%的面积都是计算出来的。阳台未完全覆盖的，按覆盖部分的50%计算，没有覆盖部分的，不需要计算；雨篷结构外缘和外墙结构外缘的宽度大于2.1m时，应按水平投影面积的50%计算；如果有永久性屋顶的室外楼梯，则按建筑自然层水平投影面积的50%计算，如果没有，则不计算。另外，当引桥、高架桥、凸窗、玄关和门斗的结构不同时，它们的计算方法也不同。
3房产测量中面积测算的具体实施
3.1阳台面积
阳台是大多数房子不可缺少的一部分，阳台不仅可以为人们提供休息和活动的空间，还可以晾晒衣物和摆放花草，功能性很强。阳台是从室外到室内的过渡空间，可以连接室内和室外。它通常包括三个组成部分:永久盖，维修结构和桌面，所有这些都与房子密切相关。根据外围的实际情况，阳台可以分为两种类型:全封闭式和半封闭式。在实际测量过程中，阳台屋顶、地板和维修结构的投影往往不一致。此外，因为有许多顶盖样式，所以计算起来相对比较困难。如果屋顶和维护结构没有完全覆盖阳台(例如，在中间添加其他组件来代替屋顶)，在这种情况下，测量阳台面积的难度将进一步增加。
在实际计算过程中，我们必须严格遵守相应的标准。有顶盖的阳台可以视为没有顶盖的阳台，不需要计算面积。一方面，在相隔一层的状态下，顶盖的作用不明显，对阳台的保护也不强；另一方面，如果阳台面积需要计算，当有一个屋顶在另一层，有多少楼层不需要计算？标准很难确定，所以最好根据没有顶盖的情况来计算。主要根据夹层的主要结构进行判断和分析。
3.2伸缩缝面积
《房地产测量规范》中有明确规定，如果房屋内有伸缩缝，且伸缩缝与室内相连，满足房屋的一般条件，可以正常使用，则面积应按外围水平投影计算。不仅应计算伸缩缝、沉降缝和其他变形缝，无论缝隙的宽度如何，只要它连接到房屋的一侧并能正常使用，就需要在建筑面积内计算。根据具体的规范要求，在实际计算过程中，逐渐衍生出两种不同的观点:(1)房屋的伸缩缝面积应在与内部连接时计算；(2)即使伸缩缝与室内相连，只需计算通过部分的伸缩缝面积，不需要计算通过部分的面积。在这两种观点中，后者虽然可以减少伸缩缝的计算面积，但会影响面积计算的结果，而且计算的复杂性会增加面积计算的难度。因此，在实际测量过程中，经常采用第一测量视点。
3.3数据检查和误差
在房地产面积测量过程中，应用数据的准确性将直接影响测量结果，因此必须严格检查数据的准确性，并采取有效的误差处理措施。通常需要测量房屋的边长两次，以保证钢卷尺、测距仪等测量仪器符合测量要求，并尽可能避免误差。最终测量结果可以选择两边结果的中间值。如果被测房屋为矩形，误差不超过5厘米，则应选择中间值作为最终结果；如果误差超过5厘米，需要再次测量。
在特殊情况下，如测量商业和住宅建筑，有必要调整边长水平差。在调整过程中，要保证上下楼梯的尺寸一致，并根据楼梯的尺寸进行搬运，避免尺寸差异。
结束语：
综上所述，我国的房地产面积测量还处于发展阶段，在实际测量工作中还存在一些问题。为减少计算误差，计算器应做好准备，严格遵守相关规范要求，根据实际情况采用科学有效的计算方法，为我国房地产行业的发展提供动力和支持。
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