正文：
一、房地产市场现状
中国自十一届三中全会开启改革发展和社会主义现代化建设，33年来，我国房地产主要经历了促进房地产市场发展；控制整顿房地产市场；大力发展市场阶段；1998年实行住房市场化改革、推行住房分配货币化以来、房地产业进入持续稳定发展的时期；紧缩调控阶段；抑制房地产房价快速上涨；扶持房地产政策；抑制商品房和发展保障房；去库存阶段和目前我国正处于紧缩调控阶段的八个阶段。2019年住建部公布中国城镇人口人均住房面积达39.8平方米。农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。
城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0％；金融资产占比较低，仅为20.4％，居民家庭更偏好无风险金融资产。第二，城镇居民家庭负债参与率高，为56.5％；从住房市值看，2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富在房子里。家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9％。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口方面：根据第七次全国人口普查结果， 2020年11月1日零时我国人口的基本情况为：全国总人口为1443497378人(14.4350亿人);年平均增长率为0.53%，数据表明我国人口10年来继续保持低速增长势态。全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%(2020年我国户籍人口城镇化率为45.4%);居住在乡村的人口为509787562人，占36.11%。城镇人口比重上升14.21个百分点。
土地方面：从地方财政收入构成看，地方政府依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。2020年，土地财政对房地产的依赖度超过100%的城市有20个，超过50%的有40个。从2021年重庆主城第三批次土拍公示供地信息可以看出，核心地段的土地不仅供应量少，而且价格高。因为土地的唯一性，所以只要这个地块被开发了，那么就只能选取相邻的其他的地块，其他的地块的位置肯定是不如之前的地块，而好的地块总是优先被开发利用，其他的地块与因为人们的通勤时间和居住舒适度而不受人关注，所以人们总是第一时间想要买到更好位置的房地产，而政府通过卖土地及房地产开发所收的税来进行基础设施建设和其他交通设施建设，优先建投资建设的，也是已有大量居民居住的地方，所以会形成商圈财富聚集情况，从而很容易发现，土地位置对房地产的影响非常巨大。
金融方面：房地产是最接近金融的行业，因为土地具有天然的金融属性。 不同于其他要素型资产，土地具有不可移动性和排他性，这个特点使得土地具有抵押品的天然属性。 土地不可折旧的特点使得土地的抵押率高于其他资产。 土地永续的特点使得土地可抵押期限久于其他资产。从近五年放低产开发资金数据来看，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道,目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。
资料来源国家统计局
从恒大资金链断裂，我们看到房地产对资金依赖非常大，企业自筹资金的比例根据国家统计局的数据我们可以看到约占1/3.因为国家强制要求自有资金不低于30%，而且这部分资金在房屋封顶之前是有建委监管的。
二、房地产市场与金融关系
1、房地产如何引入金融
我国在1982年，中央政府开始实施住房改革，到91年的时候，中央通过了24个省份的住房改革方案，房地产市场化之路正式开始，在1993年中央政府陆续颁布住房公积金制度和发放房屋住房债券，中国的特区房地产开始了最初的发展，带来了房地产第一轮的繁荣，在1998年的时候取消了福利分房，进行土地收储，这是中国房地产的关键时期，房地产在地方政策的支持下获得了空前的发展，并且，98年货币政策宽松，货币超发成为推动房地产及大量民营企业发展的力量，从这个时候起，房地产就与金融有了无法分割的联系，在接下来十年的发展中，房地产给国家带来了巨大的收入，并不断投入基础建设，提升城市化水平，推动房地产快速发展。
2、金融在房地产上发挥的作用
房地产的债券和股权结构、信托计划等金融收到在房地产市场得到了长期的应用，无论在拿地阶段、开工建设阶段、销售阶段、竣工交付阶段、物业自持阶段均大量使用金融资金。
3、房地产与GDP
从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的7%.加上房地产对金融、批发、建材相关产业影响，房地产影响我们GDP约18%。土地成本在占房价比例超过60%。我国在最近20年已经开发建设超1亿套商品房。以2018年为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半。全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2021年1-8月，重庆完成房地产开发投资2843.84亿元，同比增长0.1%，两年平均增长0.2%。其中，住宅投资2136.14亿元，同比增长4.0%。住宅投资占房地产开发投资的比重为75.1%。
三、我国房地产存在的问题
1、负债过高
根据快资讯报道：熊市周期:很多上市公司资产负债率在40%~60%之间，虽然看起来很高，但是也算正常的。因为熊市周期的经济状况不好，往往公司需要更多的资金去度过难关，但是在熊市末期继续下沉的风险减少，所以这样的负债率相对较安全。
牛市周期:上市公司的资产负债率基本上保持在30%~50%之间为佳，有些激进的公司可能会高一点，但是不能超过太多。因为到了牛市后期，往往是一个泡沫膨胀的周期，较高的负债率会让该公司处于很尴尬的境地。如果在牛市高位负债太高，扩张的项目太多，导致了牛转熊之后股价极具下跌，负债持续攀升，最终会造成资不抵债的结局。
2、对社会居民购房意愿的影响
恒大集团，未能正视国家出台的“房住不炒”政策，一味的在三四线城市囤地，恒大的净负债率为152%，恒大超出了国家的三条红线，不能正常进行有息负债融资，并且和深深房A股，资产重组上市计划失败，2020年美联储大放水中资企业美元债发行规模增长到2200亿美元，地产美元占比约30%，21年恒大票商债务逾期随后又遭遇股债兑付危机，并且未将净负债率降至100%以下，没有实质性的降低负债率，而是转为商票。随着国家对商票的监管，恒大降价促销又与国家政策相抵触，未能达到实质性回款目的，恒大无法还清巨额债务，恒大员工被迫购买恒大财富产品。恒大对美元债违约无法兑付，目前已被广东政府监管，恒大的债务问题得不到稳定，有超过128家银行和逾121家非银行机构将普遍蒙受损失。国家银行、银保监会等站出来说恒大是个别现象，不会影响中国经济。中国房地产市场对金融依赖过大，多家房地产企业资产负债率超多100%。房地产资金来源超过60%为融资贷款。由于过大的占比使得房地产背负了更大的资金债务。还钱压力比较高。
3、对房地产企业的影响
以金科房地产为例，销售净利润约10%，但是他的资产负债率非常高，资产负债率都在80%以上。然后通过杜邦分析他的总资产在3943亿，然而，他的存货却有2505亿，占比超过63%。证明房地产行业的流动性差。回款周期长。其在2019年一季度到2021年三季度总资产增长率由51.68%，一路降到最近2.9%。2019到2021年的在建工程投资却是增长的，这说明，2019年的房地产因为本身地产升值，它的资产增值了非常大的比例。这种有由于房价本身增长的带动，资产性增长的模式，房地产的红利也是人民的痛苦，因为人民工资增长的速度是远远低于房地产增长的速度的，导致中国家庭80%的债务都是房地产贷款。而一些不良的开发商，更有甚者，因为负债过大，直接交由国家买单，这种行为不值得提倡，挣钱的时候钱挣进了自己的口袋，亏损的时候要国家接盘来填补亏损。
四、房地产与金融的未来发展方向
从人口方面来说，人口的增长率持续的降低并且有可能在未来几年进入负增长状态，人口红利不再，中国的人口城镇化率从2020的60%到未来的增长空间不大，国家也不可能让房地产一直处在红利阶段，2020年的三道红线，国家的目的就是去房地产中的金融化。从我们前面说到的房地产债务已经占中国家庭中资产的70%，并且房价远高于人民的工资收入，合理的房价收入比在6-7左右，而中国现在一代人为了买房，基本上是掏空了三代人的储蓄，很大程度上影响了我们国家的经济发展，所以国家是要稳定房价，稳定市场，并且根据，碳达峰碳中合，政策要求，绿色建筑是未来的需求。未来的绿色金融资金方向也会投入到绿色建筑里面去，并且，中国的后期也引入REITs产品。能够降低杠杆并盘活企业资产，当房地产的资金收益回报能够达到REITs产品的市场收益率那么高，REITs基金在中国的发展将会更快。也许有越来越多的开发商会自持物业，然后对其进行管理，以达到多元化的收益，实现轻资产，高周转，提高资金的流动性，其自持产业可以实现持续的现金流，并且获得土地未来几十年的收益。随着房地产，土地的成本增高和融资成本增高，可以看到，很多中小型房地产企业的资金成本会接近睿智基金的收市场收益率，我们前面已经谈到房地产的回本率非常慢，金融成本却非常的高，所以大型房地产拓展自身的融资渠道，拥有稳定的发资金，财务将会更有保障，引入REITs基金会断增强开发商的稳定性和未来的可持续性，开发商有理由向这方面进行转变。
早在二战之后，为了解决君城镇居民的居住问题，就已经开始，使用政府民间个人，的共同投资混合型房地产金融模式，而中国的房地产是REITs基金引入概念很多，但是由于监管机制的不完善，法律法规执法督导不严，使金融对房地产的发展带来了很大的隐患。要想用REITs基金这个工具，一定要有好的政策，REITs基金好用在于它能够将投资者的大额投资转化为小额资金，投资需求在不改变房屋产权的前提下，提高了房地产资金的流动性，能够促进房地产健康发展。
参考文献：
1. 全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及其启示；投资快报;2016-09-08(版次:02版)
2. 金融与地产的枝叶相持 刘英团;《城市开发》;2018-01-01
3. 中国城镇住房自有率达96%户均资产超300万；陈见南;证券时报;2020-04-27(版次:A009版)
4. 我国房地产调控对宏观经济影响的研究；于雪(导师:汪寿阳);中国科学院大学，博士(专业:管理科学与工程);2020；
5.任泽平：房地产对经济金融影响的量化测算
