一、问题的提出
“借名买房”即实际出资购房者，通常为借名人，借用他人的名义购买房屋，登记在他人名下，但约定由其实际享有房屋权益。因此借名买房多发生在行为人相对信任的亲朋好友之间。【1】双方约定借名人享有房屋权利，待条件成熟时再将房屋过户到借名人名下。但由于房价的不断飙升，在重大利益面前，一些出名人为了谋取个人利益或者由于借名人与出名人的友好关系出现破裂等原因，出名人不再承认借名买房合意的存在，不向借名人转移房屋，为将房屋转移到自己名下，借名人就需要提供证据证明房子是借名所买，出名人则不予认可，由此产生借名买房纠纷。【2】
二、借名买房合同的效力如何认定
对于借名买房合同效力的认定，应当根据我国《民法典》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断，但由于借名关系的特殊性，要区分不同的情况来讨论借名买房的合同效力。
2.1借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定
政策性保障性住房，作为针对低收入且住房困难家庭提供的特殊政策性居住解决方案，其销售对象需经过严格的资格审核与公示流程，同时，针对房屋的再转让也设定了明确的限制性条款。当非合格购房资格的个体（即借名人）涉足经济适用房等政策性保障住房的购买时，此举不仅扰乱了国家对保障性住房体系的监管架构，还侵犯了那些符合法定购房条件者的正当权益，间接损害了社会整体的公共利益结构。
鉴于国家对保障性住房的管理与分配制度属于公共秩序的重要组成部分，此类借名购房的协议因违反《民法典》中公序良俗之规定丧失了法律效力，进而，基于该无效协议，出名人代表签订的任何政策性保障住房购买合同亦应被视为无效合同，不受法律保护。
2.2为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定
房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。
2.3为规避信贷政策而借名购买商品房协议的效力认定
在特定情境下，当事人出于获取银行贷款便利、减轻首付压力或优化贷款利率的考量，选择通过借名方式购房并申请贷款，此举虽触及了银行信贷监管政策的边界，但究其本质，该行为主要规避的是贷款申请门槛、首付比例要求及利率优惠政策等具体规定。鉴于房屋贷款依托于实物资产作为抵押担保，其蕴含的金融风险相对可控且偏低，因此，不宜仅凭此点便断定该行为构成了对公共利益的侵犯。基于上述分析，对于此类借名购房并申请贷款的协议，在评估其效力时，应持审慎态度，不宜轻易判定为无效。
三、借名买房的法律风险
3.1借名人承担的法律风险
第一，借名买房事实认定难。借名买房一般发生在亲戚、朋友等具有一定密切关系的人之间，往往不会签署相关协议或协议未明确约定各自的权利义务。当出名人否认借名买房事实，借名人就对此负有举证责任，由于缺乏有力的书面协议，借名人难以形成有效的证据链，举证借名买房事实较为困难。
第二，借名人直接要求确权难。在认定借名买房事实及效力后，借名人尚不能依据协议直接要求确认房屋归其所有。我国不动产物权变动以登记为生效要件，只有通过物权变更登记，方能发生物权变动效果。尽管借名买房合同有效，但当事人之间约定房屋所有权归借名人所有仅具有债权属性，该约定不直接发生物权变动的效果，故借名人无法要求直接确权。
第三，借名人主张过户登记难。第一，借名人始终不具有购房资格，便无权主张过户登记。第二，房屋处于司法查封等限制交易状态，由于存在过户交易障碍，借名人亦无法主张过户登记。第三，出名人擅自处分房屋，被第三人善意取得，借名人无法以无权处分主张返还房屋，也便无法主张过户登记。
3.2出名人承担的法律风险
第一，借名人不按时支付房屋首付款或偿还贷款等，出名人垫付款项或影响征信的风险。借名人因故未能如期将房屋贷款按时支付给出名人，导致出名人自己垫付资金，影响自身财务状况，若逾期偿还贷款还会影响自身征信，甚至会被银行起诉要求提前归还剩余全部贷款。
第二，出名人因未能履行合同约定内容而承担违约责任的风险。在借名买房合同有效的前提下，如出名人未能依约履行合同义务，借名人可依据合同约定向出名人主张违约责任。如果因为出名人原因导致无法过户，致使合同目的不能实现时，借名人亦可主张解除，要求出名人返还购房款等费用，并要求出名人赔偿房屋增值部分的损失。
第三，出名人面临预期利益损失的风险。借名买房最终目的是由借名人取得房屋所有权，如果在约定的期限内一直无法办理过户，出名人将要承担“无限期”的出借责任。另外，出名人可能因被借名买房而丧失首套住房贷款优惠等资格以及自身无法再购买住房的预期风险。
四、借名买房的法律风险应对
4.1明晰房屋的所有权性质
房屋权属性质的界定，对于借名购房合同所蕴含的风险具有决定性的意义，它直接关联到名义购房者与实际购房者所面临的风险层级。具体而言，相较于常规商品房，经济适用房在借名购房交易框架下所承载的风险更为显著。鉴于此，当名义购房主体与实际购房主体就房屋交易达成意向，并着手签署借名购房协议之际，双方应当在协议文本中清晰界定房屋的具体性质，以此作为预防及规避因房屋权属性质差异而可能引发的合同风险的首要措施，确保交易过程的稳健与合法。
4.2就借名买房的事实签订书面协议
借名人与出名人达成借名买房的合意后，应形成书面的协议，就借名买房的事实在协议中明确约定，对与房屋有关的各项税费的承担、房屋产权证书的保管、过户的时间和条件以及各自的违约责任等都进行明确的约定。还需明确，在借名人具备过户条件之前，房屋的占有、使用、处分、收益等与房屋有关的所有权利由借名人享有。【4】借名买房协议相比于一般的房屋买卖协议而言较为复杂，它涉及到三个合同主体，以及两个合同关系，没有接受过法律训练的人很难保证借名买房协议没有漏洞。因此，可委托专业的法律从业者负责借名买房协议的起草，可以在很大程度上避免借名买房协议带来的风险。
4.3保留房屋买卖的相关证据
在房屋所有权的确认诉讼中，若房屋的名义购买者或实际出资者中的一方，虽能提供确凿证据显示其为房屋的实际出资者，但未能充分证明与对方存在明确的借名购房合同关系，法院将不倾向于支持该实际出资者直接主张房屋所有权。反之，若实际购房者能够同时提供有效证据，证明其不仅实际出资，且确实与名义购房者之间存在借名购房的协议关系，则法院将倾向于支持其提出的房屋所有权确认请求。因此，对于实际购房者而言，妥善保存所有相关证据材料，对于降低因借名购房协议可能引发的法律风险，具有至关重要的意义。
结论
鉴于我国当前法律体系对于借名购房行为尚缺乏具体明确的法律界定，法院在裁断此类行为的有效性时，应避免一概而论，而应深入剖析当事人的共同意愿、案件具体细节以及彼此间法律关系的复杂性，来综合评判借名协议及房屋买卖合同的法律效力。
参考文献
[1]王婷.借名买房的房屋权属认定问题研究[J].河北企业,2020,(06):155-156.
[2]借名买房案件的法律风险及法院审理裁判要点
[3]王艺璇.论为规避住房政策而借名买房的私法效果[J].民商法论丛,2020,70(01):268-289.
[4]刘德玉.“双限”政策下借名买房协议的效力与风险[J].法制与社会,2020,(19):50-51.
作者简介
关旭（1999-），女，满族，黑龙江宁安人，硕士研究生在读，单位：哈尔滨商业大学法学院，研究方向：民商法学。
