一、背景
2017 年8 月，原国土资源部会同住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100 号，以下简称试点方案），确定合肥、北京等在内的13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这一政策，是完善租购并举的住房体系、促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要举措。
本文以合肥市为例，对合肥已经实施的包河区试点项目——缤纷公寓集体建设用地租赁房进行分析，总结其可操作路径、取得成效、有益经验、面临问题等，并提出相应建议，为其他地区未来集体建设用地建设租赁住房试提供参考。
二、项目介绍
2.1项目区位
包河区集体建设用地租赁房项目选址位于骆岗街道繁华社居委（骆岗街道花园大道与山西路交口东北角），毗邻骆岗城市中央公园（在规划）与包河工业园，周边产业集聚、配套设施完善，对外交通便捷。
项目名称为滨纷公寓（花园大道店），总用地面积2.1万㎡（约31.97亩），容积率1.8，总建筑面积5.3万㎡，计容建筑面积3.8万㎡（其中住宅面积约3.2万㎡，租赁住房生活商业配套0.6万㎡）。公寓共有4个租赁住房单体建筑，建设租赁住房514套、844间，套均户型约为60.30平方米，其中，40平方米218套，65平方米186套，95平方米76套，115平方米34套。整体配备机动车停车位381个、非机动停车位550个。
2.2项目合作开发
依据合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案等文件要求，结合包河区工作实际，2017年10月，由包河区区属国有独资企业——合肥滨湖投资控股集团有限公司（以下简称“滨投集团”）出资，成立合肥市包河区房屋租赁有限责任公司（以下简称“包河房屋租赁公司”），携手开发商与集体组织，共同推进集体建设用地租赁房建设与管理工作。
依据《合肥市利用集体土地建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》，项目采取联合开发模式，项目地块所属的繁华社居委以项目土地作价入股，占5%股份；项目全部建设资金由滨投集团自行筹措，占95%股份。双方委托包河房屋租赁公司进行建设及后期运营管理工作，利用企业运营管理优势，提升项目经济效益，提高租赁社会效应，推升属地群众参与积极性，解决群众就业务工，参与项目共建共管，同时对该项目的投资、运营、资产、财务进行封闭管理、实行独立核算，并以市场化的方式运营，按双方所占股权比例进行项目净利润的分成。
在财政奖补资金支持方面，依据《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》，项目获得 “集体建设用地新建租赁住房按照600元/㎡进行奖补”、“对提供住房租赁居间服务企业，当年累计备案面积达到3000㎡，每平方米每年奖励1.6元”等两项财政奖补政策支持。
项目投资回报周期。根据包河区滨纷公寓（花园大道店）项目规划住宅租赁面积3.17万平方米，商业租赁面积0.39万平方米，住宅租赁均价按照20元/平方米*月，商业租赁均价按照40元/平方米*月，使用税费率按照企业所得税税费率25%，法定盈余公积金税费率10%，投资回报期为35年以上。
2.3项目申报流程
全流程规范化审批是国家开展试点的重要内容，也是试点项目区别于小产权房的重要特征。包河缤纷公寓试点项目遵循“民为主，村（居）所有，乡（镇、街）操作，市、区负责，市领导”的工作思路，需履行试点申请与批准、项目审批与报备“两段式”规范流程，项目操作规范有序。试点申请与批准阶段由农村集体经济组织或联合体上报经集体经济组织成员大会 2/3以上成员或成员代表大会2/3村民代表同意的实施方案，由属地政府初审和核准，经自然资源和规划部门牵头房产、发改、环保、建设等部门实施并联审批，报市、县（市）人民政府批准同意试点。项目审批与报备阶段主要由发改、自然资源和规划、建设等主管部门依职能办理项目备案、预审、规划、用地和开工建设等批准手续，重要的审批文件中特别注明“集体建设用地租赁房仅用于租赁住房建设和运营”。
在项目申报方面，包河房屋租赁公司联合市、区、街道等主管单位，探索理清了项目预审、规划及开工建设等一系列申报流程，推进滨纷公寓花园大道租赁住房项目快速落地。具体流程包括1.征求社居委征求群众代表意见；2.检查土地利用复核用地是否符合条件；3.项目立项和可研论证；4.社居委或联合体向街道、区、市逐级申请上报；5.制定实施方案；6.市政府批复）；7其他开工建设程序。详细流程见图。
图：包河集体建设用地租赁房项目申报流程
在项目申报过程中，缤纷公寓前后需要提供包括相关会议纪要、批复文件、项目方案等19项材料，详细材料见表。其中，《市政府批准列入试点项目的批复》《建设项目用地预审意见》相当于规划许可证，指导并法定化该项目的下一步的开工建设。
2.4项目使用情况
滨纷公寓于2020年10月底交付使用后，采取市场自主租赁以及与周边企事业单位签订协议，两种方式，促进房屋租赁。市场自主租赁主要由租客直接与包河租赁公司签订租赁协议。周边企事业单位签订协议主要为：项目运营方与包河经开区管委会、富煌集团、省城建院、省建筑设计院等周边大型企事业单位完成了合作签约，意向签约承租户数250户。
在项目建设及运营方面，公寓以多种措施提升集体住房品质。一是满足不同人群的租赁需求。项目定位高品质优服务强品牌型租赁住房，服务于周边创业青年、高级技术人才、企业管理人才以及住房刚需等各类人群，针对住房人群特点，设计一室一厅、两室一厅、三室两厅户型，满足个人独居、两人合居和家庭式租赁的所有租住需求。二是打造多样生活共享港湾，项目利用架空层空间打造了“动：滨纷-GO”、“静：滨纷-College”、嗨：滨纷-Club”等三大主题共享空间，配备了健身运动氧吧、观影休闲、公共餐厅、阅读空间、等公共活动空间。三是集中人才资源进行项目品牌塑造及运营管理。项目引进多名曾在万科、旭辉、龙湖等品牌物业服务及公寓运营经验的专业管理人员，做好租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平，借助智能化、信息化运营管理平台，打造高品质优服务的租赁住房生活体验。在项目定位定价及投资回报方面，以社会价值优先、响应国家“房住不炒”政策号召，发挥平衡和调节租赁市场价格的积极作用，在租金定价方面既考虑项目运营成本，同时结合周边同区域同品质住房市场租金标准基础上实行普惠政策（在市场价8折左右），即平均租金20-30元/ M2/月之间（42户型最低27元/ M2/月、65户型最低21元/ M2/月、95户型最低18元/ M2/月、115户型最低17元/ M2/月）。发挥了国有租赁住房作为房地产市场稳定器、压舱石的作用。
三、取得的成效和创新点
滨纷公寓花园大道项目是合肥市首个成功建设和试运营的集租房项目，该项目认真落实合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，按程序要求落实项目及用地审批，产权合法合规；同时项目选址符合城市规划及土地规划条件，所在区域企业集中、人才集聚，公共交通便捷，市场需求旺盛，且项目周边基础设施完善，生活服务配套齐全；实施过程中充分征求集体经济组织意见，签定合作协议，明确权利义务，保障集体经济组织的利益；并根据市场不同群体需求，户型设置人性化且科学合理，配备了健身运动氧吧、观影休闲、公共餐厅、图书馆等公共活动空间，满足个人独居、两人合居和家庭式租赁的所有租住需求。为合肥市乃至全省、全国，创造出可复制、可推广的经验模式。
四、面临问题
1、开发成本高回收周期长，投资方收益难
房地产开发前期投入成本高，集体经济组织自有资金很难独立完成项目，需要与开发企业形成联合体的形式进行开发。而租赁住房不同于商品住房，其收益来源于长期的租金回报，具有投资回收周期长，资金筹措难、收益分配缺乏成熟模式、金融政策支撑不足、税费减免政策不足等问题，制约了社会资本的投入。尤其是税收成本、融资成本两项支出，造成项目经营成本较高，若干年内项目难以实现经营收支平衡，单个项目实现盈利难度较大，影响租赁企业团队稳定及租赁行业发展前景。
2、经济效益低，部分基层政府积极性不高
相较于集体土地征收后以拍卖方式供应建设商品住房，利用集体建设用地建设租赁住房的政府收益较小，而基础设施等前期投入成本仍居高不下，基层政府积极性不高，拿出基础条件好的地块建设租赁住房的意愿不强。
3、用地空间有限，部分地区项目选址难
由于集体建设用地建设租赁住房试点项目用地只能是全国国土调查确认的存量集体建设用地，既要符合土地利用规划、城市规划和生态红线规划，还要综合考虑周边的生活配套完善度及交通通达性等，项目用地具有稀缺性，部分区县试点项目选址困难。
五、相关建议
1.建议加大财政奖补支持力度，缓解项目投资及运营压力。
目前自持型租赁住房短期内难以实现经营收支平衡，建议提高租赁住房财政资金奖补力度，根据区域提高至1000-1500元/ M2、租赁企业运营奖补标准提高至3-5元/ M2、给予贷款贴息和提高贴息标准，鼓励和支持有条件的企业积极参与到租赁住房建设群体中，进一步繁荣和稳定租赁住房市场，同时也能保障集体经济组织及农民的合理经济收入，同时让租赁企业在市场运营中形成良性循环，实现可持续发展。
2.建议给予税费减免政策支持。1.增值税。现阶段不动产租赁的增值税税率为9%，税率较高，建议减半征收。2.房产税。从租计价征收房产税，以房产租金收入乘以税率12%（其中出租给个人减按4%征收），整体税负也较高，建议分段分率实施征收，投入运营的前5年统一免征、第6年起统一减按4%征收。3.城镇土地使用税。合肥市土地使用税税额标准为每平方米3-15元不等，建议对利用集体土地建设自持型租赁住房的企业予以免征。
3.给予租户权益保障。现阶段，针对租户子女入学报名条件暂无明确规定，建议完善出台相关政策，并加强“租售同权”政策宣传及落地，真正解决租户子女上学问题。
4.简化审批流程。尽管试点项目在一些流程依据精简，但全部加起来仍有接近20项程序。建议进一步优化试点申请与批准、项目审批与报备的“两段式”审批流程，缩短利用集体建设用地建设租赁住房从立项到建设的审查周期。
5.争取金融机构支持。进一步争取金融监管、金融机构对住房租赁企业融资服务供给，特别是争取国家政策性银行和商业银行提供长期低息的建设和运营贷款，鼓励金融机构开展住房租金收益权质押贷款业务，推出符合经营特点的金融产品。
6.加强规划引领。进一步加强利用集体建设用地建设租赁租房选址与规划技术指标研究，在国土空间规划体系下进一步明确选址标准，优化项目户型比例、公共服务设施配建要求、停车位占比等指标。试行编制租赁住房空间性规划，统筹国有、集体和企业自有建设用地租赁住房空间安排，作为制定租赁住房用地年度供应计划的依据。
参考文献
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[2] 林依标 林 瀚，利用集体建设用地建租赁房相关问题研究——以全国13个试点城市为例，中国土地，2020.7，4-8
