成片开发是提升土地资源利用率、实现土地经济效益最大化的有效手段，《中华人民共和国土地管理法》对土地征收成片开发提出了明确要求，很多省市地区积极响应国家号召，纷纷开展了制度改革，在实践中不断探索并积累了一定工作经验，构建了全新的国土空间功能区体系。
1 功能区对推进土地征收成片开发的作用与重难点
1.1功能区对推进土地征收成片开发的作用
1.1.1衔接国土空间规划体系
很多城市已经构建了“功能区片--功能区单元”的功能区体系，从顶层设计的角度出发，编制了合理的土地征收成片开发方案。功能区和国土空间总体规划进行对接，能够明确目标定位以及功能结构，功能区单元也可作为国土空间规划编制的重要参考依据，在这个过程中应当遵循因地制宜的原则，完善各类配套服务设施。
1.1.2推进总体规划战略的实施
功能区突出了城市在区域空间治理方面目标的差异，比如主导产业特色、公共服务配套需求等，要确保符合土地征收成片开发的具体目标，既要注重整体，又要分工协作，各部门协调统一，强化重点功能区的规划和设计，形成城市发展战略部署“一盘棋”，引导各方面资源的合理配置。
1.1.3促进增量区域功能连片
在建设功能区时，要遵循分级分类的原则，这是落实精准化和差异化的有效途径，不同的功能区在管控方面也有着不同要求，有助于形成“建成一片、繁荣一片”的城市功能规模聚集效应。
1.2功能区对推进土地征收成片开发的重难点
1.2.1衔接规划和实施的长效性与一致性
土地征收成片开发是以实际需求为主的，并非盲目进行开发建设，具有周期性特点，开发方案是否合理，将会直接影响到实施效果。因此，在制定目标时要考虑到长效性以及现实需求，既要保证功能目标的顺利实施，又要兼顾实际情况。
1.2.2保证功能和空间的合理性与完整性
在土地征收成片开发过程中，需要考虑到最小开发单元规模，以及行政管理边界，形成空间形态完整、边界稳定清晰的功能单元布局，有助于实现空间统筹目标。在落实过程中，还要进一步考虑成本以及各方利益的平衡。
1.2.3平衡区域和片区的公益性与经济性
土地征收成片开发还应当符合公益性的要求，加大政府资金投入，完善配套设置与公共服务短板。但从实际情况来看，“一刀切”的现象十分普遍，这与分级分类、设施共享的要求相违背，无法取得开发成本与经济效益之间的平衡。因此，要结合不同类型功能区在公益性用地类型、设施等级方面的差异，确保用地管控要求具有一定弹性。
2 功能区视角下土地征收成片开发模式分析
文章以武汉江夏区郑店街某功能区作为研究对象，该区片位于“光谷副城”，产业方向十分明确，具有很强的市场发展潜力，将其作为案例对土地征收成片开发模式展开分析，具有典型意义。
2.1采用“空间统筹--综合评估--单元实施”的路径
该产业园是空间布局规划确定的重要区域，也是推动武汉南部朝着生态新城方向发展的重要抓手。《武汉市国土空间总体规划（2021-2035）》中有明确要求，对武汉城镇空间发展格局做出了详细规划，在土地征收成片开发过程中，要遵循整体规划的原则，从顶层设计的角度出发，真正意义上实现城乡融合，以园区带动功能区。划定功能区片区范围为85km²，以健康产业为主，其中生态农业空间为45km²，具体实施步骤如下：（1）统一规划，空间统筹。在对功能区进行规划的过程中，要综合进行考虑，包括服务配套设施、生态资源、产业功能等多个方面，明确总体建设目标，化整为零，整合各方资源，形成全覆盖的功能单元布局；（2）综合评估，优化范围。将功能区片作为评估范围，将功能单元作为基础，通过土地资产经营，分析开发成本，对可能产生的效益展开科学评估，做好产业规划，在土地征收、一级开发、二级开发方面展开细致的成本测算，以经济效益最大化、资金平衡作为主要原则，对功能单元予以不断优化；（3）单元实施，统筹时序。在确定了开发范围之后，合理规划功能区和功能单元的用途，结合招商引资的相关政策要求，开发重点项目。在资金管理方面，出台相应的保障政策，确保资金的统一投放与使用。
2.2明确“目标定位+产业链条”的功能类型
明确国土空间总体规划中的具体要求，对功能区中开发单元的功能进行细分，打造出具有特色的产业集群。该功能区周围交通十分便利，自然资源储存量丰富，有助于打造健康农业、健康制造业、健康服务业的产业链条，同时规划科技研发单元、生产制造单元、居住生活单元以及现代物流单元，这也为土地征收成片开发功能划分提供了可靠依据。
2.3形成“区片管控+单元引导”的管制要求
参照国土空间总体规划的目标，明确功能区片的主导功能与地位，对用地规模、结构比例不断进行优化，确保公益性用地比例在40%以上。此外，功能单元的用途管制，尽量保持和功能区片相一致，形成科学合理的布局。首先，形成研发、生产、生活、体验与一体的高品质区域生活经济综合体，道路用地、公共服务用地等公益性用地比例在40%以上。其次，该地区的自然优势十分突出，可以打造健康生物医药功能单元，充分展现其高附加值、生态花以及集约化的优势。最后，紧紧围绕服务共享、绿色生态管理等，构建全新的生产制造单元、科研创新单元以及生活单元。
2.4探索“功能实施+盈亏平衡”的划定方法
以功能单元作为基础，对地块用途进行科学规划，安排专业人员对地块的征收成本进行调查，可以参考近几年土地的成交挂牌价格，以及当前土地市场的变化情况。在获得了科学的成本测算数据之后，对投入与产出进行评估，发现科研创新单位会有盈利，而现代物流单元基本维持收支平衡，或略有亏损。在掌握了这方面的规律之后，可以将现代物流单元、生活居住单元进行结合，或是按照自然地理界线、园区范围等标准来划分，成片进行开发，将“功能实施+盈亏平衡”的划定方法贯彻落实到位，既要注重科学规划，又要获得理想的收益。
结语：
总而言之，当前城镇化建设进一步推动的背景下，城市土地资源越来越紧张，国家出台了相应的政策，各省市地区积极响应号召。以武汉市为研究对象展开了分析，提出了“空间统筹--综合评估--单元实施”的土地征收成片开发技术路线，为时间、空间以及资金提供了强有力的保障，和国土空间规划体系进行了有效衔接，明确了功能片区、功能单元的范围及用途，确保所制定的开发模式科学可行。
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