土地储备为经济社会发展提供了必要的土地资源要素保障，是政府筹集城市建设资金的重要来源，对城市化快速发展起着至关重要的作用。土地储备与宏观经济运行、货币政策及财政政策密切相关。在经济新常态下，土地储备转型要从如何平衡好城市管理者与经营者的角色为切入点，科学合理制定土地储备计划，改变举债模式，拓宽资金来源，使土地储备良性循环，更好地发挥调控市场、优化资源配置的作用。土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备对发挥政府对土地的宏观调控作用、增加城市政府收入、盘活土地资产、促进土地资源合理利用起着重要作用。对于地方政府来说，土地储备是增加财政收入、筹集城市建设资金的重要来源。土地储备与经济发展、货币政策、财政政策等有着密切联系。在当前经济发展速度放缓、地方政府债务风险加大的情况下，探索更适合当下的土地储备之路，对于更好地实现土地宏观调控、促进土地资源合理利用、发挥市场在土地资源配置中的决定性作用意义重大。
1新形势下土地储备面临的困境分析
1.1土地储备与土地需求存在错配
一是存在规模错配。以最大化土地收益为目标，城市政府选择使土地市场保持供给偏紧的程度，竞拍土地使市场变得火热，价格也一路飙升，给国家房地产调控带来困扰。二是存在用途错配土地。一座城市的健康发展离不开交通、教育、医疗、商务、住宅等多种土地的有效供给，因为政府对土地财政的依赖，经营性用地和轻公益性用地的供应是被重视的，而城市公益性用地却不被重视，商业用地数目庞大，是土地资源浪费的重要原因。三是存在时间错配。储备的土地要进行一些基本投入比如水、路、电，来作为前期开发的标准配置，经历固定时间期间成为有效的供应土地。一般来说，土地储备计划具有前瞻性，和土地使用时的方略，很难在在供给和需求上达到一致。
1.2土地储备法律制度不完善
目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一,。由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。
2新形势下土地储备转型路径
2.1土地储备资源配置
在产权结构方面来看，土地储备制度的实质是国家通过控制土地所有权来配置土地产权权能的制度安排。所以，要想对我国土地储备制度转型进行研究，就要先对土地储备资源配置和集体建设用地入市进行研究。只有这样，才能不断地提高土地市场资源配置效率，不断地推动技术进步。同时，集体建设用地入市的提出还为土地储备制度转型提供了一定的条件，对我国现行的土地储备制度有着非常大的影响。此外，在实际的土地资源的配置过程中，由于农村集体经营性建设用地能够在不通过政府收购的情况下直接进入市场交易，所这将会使政府财政收入大幅减少，进而推动政府在财税方面的改革。与此同时，集体建设用地入市会在一定程度上使政府对土地的调控能力减弱，对未来市场机制有着非常大的影响。然而，土地储备制度作为这个过程中维护城市土安全的关键，一定要对其资源进行合理地配置，加强对土地市场的控制。要清楚地意识到其公益性的本质就是要求政府对公益性土地进行合理地征税。因此，一定要对土地储备资源配置进行有效地分析和研究。同时，相关政府要加强对公益性用地的重视，明确土地储备制度发展的方向。只有这样，才能为我国土地储备制度的全面转型提供有利的条件。
2.2完善法律法规
自“土地储备管理办法”出台以来，中国的土地储备制度具有了合法化的特点，但法律法规仍存在漏洞，许多实际问题尚未得到充分解决。应当依托法律授权，为土地储备提供法律支持。在健全的土地储备法律法规的帮助下，建立分级管理体系，使土地储备制度受到权威法律的有效约束。无论我国立法机构，还是地方政府都要依据土地储备工作背景及要求，把完整的法律法规、规章制度等确立下来，为政府、各利益主体、土地储备机构等提供法律约束，确保工作开展更加严谨。
2.3合理分配土地增值收益
维护农民被征收土地后获取了权益，同时也帮助了政府储备土地的进程，对于城市建设起到了资金支持的作用。我国现代化水平不断提高，某些做法越发不被世人认可，比如牺牲农民土地权益从而增加城市建设的资金助力。十八届三中全会《决定》号召“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”，认可了个人与集体在土地增值收益分配方面享有的一系列权益。通过土地得来的收益首先要用在被征收土地农民的身上，要合理安置补偿，要保证其生活质量不被土地变更所影响，长远来看发展前景良好，打下土地储备的社会基础。
2.4改变举债发展模式，拓宽土地储备资金来源
土地储备资金缺乏将影响土地收储进度及土地的及时出让，进而影响地方经济发展及债务资金的及时偿还。在当前严控地方政府债务政策环境下，转变对原有银行融资方式的依赖，积极寻求与社会资本合作，是拓宽土地储备融资的必然选择。储备过程中可以将部分工作交由企业实施，储备土地前期开发等建设工程可以以政府采购的形式，将相关的勘测、评估、拆迁安置服务等项目纳入政府购买服务范围，在国家政策允许的范围内充分利用社会资本。
结语
土地储备制度是城市土地管理的重要组成部分，经过这些年的发展，在不断的实践、不断的完善基础上，各国土地储备制度管理都取得不错的佳绩。分析国外的制度管理经验，无论是美国的多元化管理、法国的优先购买制度，还是瑞士的土地银行制度。这些走在前沿的管理制度给我们土地储备制度转型提供不错的借鉴，回归到国内土地储备制度转型，关键的一点经验尤其值得我们去反思和实践：以公共利益为导向的核心要点始终不能动摇，同时，要保证政府在土地储备制度转型中的主导地位，充分发挥其土地资源管理的宏观调控作用。
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