城市化建设进程的加快，推动房地产行业的发展，对城市土地资源供应的要求更高，体现出房地产市场与土地供应之间的紧密联系。房地产市场的价格与数量受到土地供应方式与价格和数量等多方面的影响，城市土地资源供应价格的不断提升及其它方面因素，造成房地产市场价格的不合理增长，城市房地产价格居高不下。综合分析国家对房地产市场的宏观调控手段，深入研究土地供应与房地产市场的关系，优化房地产市场调控战略，从根源上解决房地产市场的不科学发展问题，对推动房地产市场的健康持续发展具有重要意义。
1 房地产市场现状分析
从当前中国经济发展的结构与形式来看，房地产问题是经济中存在风险的问题之一。房地产问题应关注需求问题。目前，房地产投资出现企稳迹象，但不能简单地判断说，房地产市场已见底了。从消费端看，近年来，房地产市场上的分化情况越发明显，有些城市需求上升，有的城市需求下降。这与中国区域城市化发展相关，不是简单地靠金融或房地产调控政策就能解决的问题。目前，中国常住人口城镇化率首次突破65%，意味着“十四五”规划提出的目标提前实现。董煜表示，下一步，中国城镇化进程还会继续推进，随着对新进城人员各方面公共服务措施到位后，购房意愿依然会在一定时间内支撑中国房地产市场的增量。所以，房地产在中国依然是支柱产业。官方正在解决房地产企业短期遇到的融资等问题，相信政府只要坚持把问题隐患消除在萌芽状态，下一步，中国应能避免房地产市场冲击中国经济发展。
2 城市土地供应与房地产市场的关系
一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。《通知》要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
二是优化住房供应套型，促进用地结构调整。立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。
三是多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。强化房地产开发全过程的联动监管，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。
省级国土资源、住房城乡建设主管部门要进一步加大对市、县工作的指导、监督和检查力度，落实地方政府主体责任，既要防止不作为，又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施，并向社会公开。市、县住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划的完成情况，调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况，以及住房开发建设和销售情况，要主动向社会公开，接受社会监督。
2.1 土地供应量与房地产市场的关系
2.1.1 影响房地产供应量
房地产行业的发展离不开土地资源的支撑，而容积率准确反映出房地产市场发展与土地供应之间的紧密联系，也是各地开发房地产市场必须要考虑的因素。城市能够开发的总建筑面积与土地面积的比值就是城市容积率，对城市土地供应与房地产业发展具有决定性作用。容积率反映出城市房地产供应量受城市土地供应量的影响程度，如果容积率上升而土地供应量保持不变，则在房地产市场发展过程中能够增加房地产供应数量；如果容积率上升而房地产数量保持不变，则能够减少城市土地供应面积。在城市土地供应面积相同的情况下，房地产供应量随着容积率的变化而发生改变，即容积率增大则房地产供应量增大，反之，容积率减小会造成房地产供应量的降低。
2.1.2 影响房地产价格
日益突出的城市土地资源紧缺问题对房地产市场的发展具有较大影响，而城市土地供应量的变化也容易造成房地产市场价格的波动，体现出城市土地供应量对房地产价格的重要影响。中国房地产市场属于政策导向型市场，国家经济发展战略的制定以及与房地产行业有关的国家政策的出台，一定程度上会影响到房地产市场的发展。房地产开发商与地产消费者能够根据国家有关房地产行业政策的改变，结合房地产市场的发展现状，判断房地产市场的未来发展趋势，并对企业发展战略做出相应地调整，依托房地产市场的发展带动相关企业的持续发展。国家通过出台相关政策调控城市土地供应量，容易造成房地产供求的变化，进而对房地产价格造成一定影响。综合而言，房地产价格的变动受到地产消费者的未来预期与城市土地供应量变化的共同作用，房地产供应量随着城市土地供应面积的减小而降低，一定程度上影响到房地产价格，而房地产开发商与地产消费者结合国家相关政策与土地供应量变化对房
地产市场发展的预期，对房地产价格有着很大影响。
2.2 土地供应价格与房地产市场的关系
城市住房供求关系的变化影响着土地市场的发展，而人们对住房环境与条件的更高要求，一定程度上改变房地产的供求关系，对房地产市场的发展具有推动作用。土地市场的需求变化容易造成城市土地供应价格的波动，进而影响到房地产价格。生活条件的改善以及人们对高品质住房的追求，使房地产需求量大幅增加，推动土地市场的发展，导致房地产价格随着城市土地供应价格的上涨而上升，影响到房地产市场的发展。经济危机对房地产行业的作用，造成房地产需求量的降低，促使房地产价格因土地供应价格的下跌而降低。正常情况下，城市的土地供应价格与土地供应量之间呈正相关的关系，土地供应价格会随着土地市场需求量的增加而上涨。土地价格是房地产价格的重要影响因素之一，并且受销售费用与开发成本等其他方面因素的影响，房地产价格随着城市土地供应价格的变化而发生改变。开发商对房地产项目的开发，为了保证自身利益，需要综合房地产需求与房价和开发成本等各项指标分析房地产项目开发的可行性与效益性，特别是房地产价格指标。房地产价格的大幅度上涨使开
发商加大力度开发房地产项目，造成房地产增量的不断上升，而土地增量会随着房地产增量的变化而发生改变。城市土地供应价格与房地产价格具有相互作用关系，人们对房地产需求量的增加，促使房地产供应量随着房地产价格的上升而增加，土地供应价格随之上涨，进而造成住房价格的上升，这也是房地产市场发展应当考虑的重要因素。当前市场发展环境下，单纯依靠国家相关政策与手段调控容积率与房地产建安成本，难以达成调控房地产价格的目标，而适当调整国家政策，依托利税率的调整对房地产市场进行调控，有利于房地产市场的健康发展。
2.3 土地供应方式与房地产市场的关系
土地供应关系到房地产市场的发展，而房地产价格主要受市场的影响，与建安成本和土地供应方式等方面的相关性较低。协议、招标、拍卖与挂牌等四种方式是城市土地供应的常用方式，通过对比四种土地供应方式可以看出，与协议出让方式相比，以招标与拍卖和挂牌等方式出让土地，具有完善的竞争机制，土地出让相对公平，但不会对土地供求规律与土地价格造成影响。房地产市场的发展主导房地产价格，而土地供应方式与建安成本并非影响房地产价格的主要因素，不同的土地供应方式不会造成房地产价格的上涨或下跌，而对规范房地产市场及土地出让行为具有积极作用。国家大力调整房地产供给结构，提升土地出让的公平与公正，对调控房地产市场极为有利。
3 结束语
调整城市土地供应是调控房地产市场的重要途径，综合分析城市土地供应量、土地供应价格、土地供应方式与房地产市场的关系，为国家相关政策调整提供依据，考虑到容积率、利税率等各方面，创新房地产市场宏观调控手段，合理调控房地产价格的涨幅，推动房地产行业的可持续发展。
参考文献
[1]崔云.土地资源与城市房地产研究[M].经济科学出版社，2009.
[2]柴强.房地产估计理论与方法[M].中国建筑工业出版社，2008.
