社会不断发展进步的随着城市化过程中进程的推进，传统土地利用及规划已难以满足当前经济发展，土地利用及规划展现了新模式，传统土地利用和规划无法满足当前经济发展需求。工作人员加强在进行土地利用和及规划的工作过程中，要以完善土地管理为视角，做好相关方案革新。只有这样可以将有效改善城乡环境有效改善，为促进城乡一体化建设带来一定的支持。做好土地利用和规划的过程中必须加强结构调整，通过动态性地利用和规划，保证布局更加合理，也可以从根本上提升土地管理的质量，为经济发展奠定良好的基础。
1、 城市更新宏观背景
城市更新概念最早出现在十九世纪的欧美国家，而真正大规模更新运动的落实在20世纪60到70年代左右，城市更新也都会涉及土地建设利用。2020年，党的十九届五中全会，首次将“实施城市更新行动”写入国家十四五规划，城市土地收储大拆大建模式逐步转化为城市更新模式。2021年8月，住建部官网正式发布了规范性文件《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）以助城市更新模式健康发展、不忘初心。通过城市更新，许多旧城焕发出“生命力”，城市的硬件条件也得到改善，各区域功能水平都有所提升，在城市规划区域范围内，土地资源开发与利用也越来越常见。然而许多地区土地资源日益减少，有必要对存量用地加强盘活，同时促进土地资源的节约、集约以及可持续利用。
2、 城市土地利用规划的基本原则
城市土地利用规划的基本原则是指在规划过程中应遵循的指导性原则和价值导向，其目的是确保规划的科学性、合理性和可持续性。城市土地利用规划应综合考虑经济、社会、环境等多方面的因素，实现各种目标的协调和平衡，确保土地利用规划与城市发展的整体战略和政策一致，并与其他规划相互衔接。城市土地利用规划应以可持续发展为导向，注重维护和提升自然环境的质量，保护生态系统的完整性，提高资源利用的效率，减少对环境的不良影响。城市土地利用规划应具备一定的灵活性和适应性，以适应城市发展和需求的变化，同时需要考虑到城市发展的动态性和不确定性，随时进行调整和优化，以适应新的挑战和机遇。城市土地利用规划应注重公平和社会公正，确保土地资源的公平分配和利用，平衡不同群体和利益相关者的权益，避免利益集团的垄断和不公平的土地利用。城市土地利用规划应遵循公众参与和民主决策的原则，促进公众对土地利用规划的参与和意见表达，确保规划过程的透明度和民主性，增加规划决策的合法性和可接受性。城市土地利用规划应追求资源的高效利用和经济效益的最大化，优化土地的使用效率，提高土地的综合利用价值，促进城市的经济发展和可持续增长。城市土地利用规划应注重生态系统的保护和恢复。保护自然资源和生物多样性，需要考虑生态系统的功能需求和生态环境的脆弱性，应采取措施减少对自然环境的破坏，实现人与自然的和谐共处[1]。
3、城市更新中土地利用管理问题对策探讨
3.1建立健全“整治+规划”协同机制
国土空间规划为跨乡镇全域土地综合整治提供了实施指南与法定依据，而全域整治则是落实规划、优化用地布局的重要抓手，有必要厘清两者关系，打通两者联结通道。一是以县域单元为主体，编制跨乡镇整治专项规划与实施方案，完善多层级规划管控传导机制。各地可重点强化整治项目区与乡镇片区规划布局的衔接整合，提高底线约束、整治潜力、项目需求等整治前期谋划深度。如，摸清“三线”内的整治潜力，包括城镇开发边界内永久基本农田的“天窗”分布、陡坡农用地整治潜力、永久基本农田与高标准农田套合潜力等。二是明确整治节余“流量”指标的规划定位。各地可加快完善城乡建设用地认定标准，将“流量”作为各级政府土地利用年度计划配置的重要参考项，并引导“流量”指标用于城镇开发边界内，允许按集中建设区管理。三是细化国土空间规划局部调整优化规则。结合《自然资源部办公厅关于严守底线规范开展全域土地综合整治试点工作有关要求的通知》要求，各地可探索允许整治项目结合实施需求，编制规划修编方案并按程序报批，优先确保老人公寓、公益性设施与乡村振兴产业项目落地。
3.2创新增量、存量用地一体化开发机制
跨乡镇开展全域土地综合整治是深入推进城乡融合的先手棋，亟须打通城乡土地要素流动堵点，为产业发展提供坚实保障。一是探索产业用地跨乡镇统筹管理机制。各地可依法处置乡村用地涉及的历史遗留问题，支持各类产业项目跨乡镇整合，引导城乡产业进入各级产业园区集聚发展。二是完善产业用地土地权益人利益保障机制。各地可以原权益人拥有土地及其建（构）筑物价值量、产业项目类型为参考，折算成相应容积率标准，并以协议、租赁等方式重新安排用地。三是在跨乡镇整治实施范围内建立“区域+项目”资金平衡机制。各地可综合整治范围内公益性、经营性等项目成本与收益等情况，设置有关产业搭配、收益返还、资金调节等协调方式，实现不同利益主体的合作共赢[2]。
3.3因地制宜地开展试点项目
不同地区拥有不同的主要矛盾与发展诉求，自然地理、社会发展条件差别迥异。综合整治工程实施涉及农业发展、生态修复、乡村景观塑造、基础设施建设、产业布局等多个方面，与当地的自然条件、经济发展水平高度相关，要结合本地特点因地制宜地开展，国内先进城市的发展经验对外地借鉴也仅是从政策支持方面有引导。试点的选择和开展需结合村庄类型及其发展条件，明确目标、进行差异化管控，结合政策创新机制激活发展动力。在具体的实施过程中，要根据各地实际情况综合自然资源、经济社会发展、发展战略、文化特色保护等方面，探索符合区域发展条件、具有地方特色的治理模式及发展路径，优先选择潜力大、意愿强、条件好的片区先行先试，合理确定整治目标、整治规模、整治方式、整治工程。以点带面，探索属于当地特色发展模式和实施路径，有序推进工作开展[3]。
3.4形成组织管理体系
全域土地综合整治是一项推进乡村国土空间治理的综合性较强的工作，以乡镇为实施单元，多要素协同治理，将整治、修复、人居环境有机融合，与传统的土地整治单一要素为主，独立工程施工有着本质区别，多部门有效协调需贯穿整治全过程。为顺利推进项目实施，应突出政府主导的主体地位，成立以市、县政府主要领导为组长，整合发改、财政、住建、生态、水利、交通、卫建、生态环境等有关部门分管领导参与的专项领导小组，明确各个参与部门的分工与责任，构建起政府主导、规划引领、部门协同、乡镇主体多方参与的工作新格局。同时，将试点的工作完成情况作为项目所在地年度工作责任目标考核的重要内容，领导小组需积极开展专项督查并对结果实施通报，对工作推进慢、责任落实不到位的，进行严肃追究，充分保障群众利益不受侵害。
结束语
总之，城市更新的土地利用管理有助于提高土地资源利用率，同时也能够优化土地配置，使不同用地的功能效益发挥出来。
参考文献：
[1]张炜.城市更新中土地利用管理存在的问题及对策[J].住宅与房地产,2019(15):86-88.
[2]付佳笛.让土地利用管理更智能:河南省遥感院建设全生命周期土地利用监测监管系统侧记[J].资源导刊,2019(1):44.
[3]唐玄武.城乡统筹发展下的土地利用管理问题及策略[J].农业科技与信息,2019(17):50-52.
