我国的市场经济和金融都存在着巨大的不确定性，如何有效控制房地产市场和金融经济，使房地产市场和金融经济健康持续运行不受其他因素的影响，使得房地产市场的风险得到有效的控制，这些困难亟待解决。本文阐述了当前我国对房地产金融风险管理的基础知识，并就如何防范和控制其中的风险进行了深入系统的阐述。该研究将更加有利于丰富、充分开发有关房地产金融风险管理的相关基础理论与实践。
1房地产金融的成因分析
2013年，中国南开大学政治经济学院副博士周金奎首次在发表论文中明确提出了我国金融市场扶持开放过度的突出问题。研究机构人员分析认为，在具备推动发达国家房地产行业和金融业健康安定稳步发展必要条件的大前提下，房地产投资者往往会选择通过银行信用贷款或者抵押贷款方式来直接购买，再以较高的商品价格直接进行房产卖出，可以赚取一定利润或者差价，这将直接导致房地产金融市场价格的大幅上涨，出现房地产市场泡沫[1]。我国著名金融学者陈彦宏教授认为，从分析美国当年次贷债务危机的宝贵历史教训中，我们已经完全可以深刻地充分了解，要真正切实做到了要想有效率地防止我国房贷市场违约违规事件的频繁发生，就必须严格要求各地政府部门在进一步切实加强对房贷和境内及海外资产的监督考核管理的基础同时，完善银行信用风险评级考核制度。我国与房地产金融业务相关的体系仍然有一定的不足，尤其是在投融资领域[2]。
2房地产金融风险的主要分类
房地产金融风险指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，受多种不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。其中的金融风险可以划分为系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要指宏观层面的政策风险、市场和体制风险以及其他方面的风险。非系统化风险主要指的是房地产、金融公司风险、以及个人信用贷款的风险。
2.1系统风险
房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，决定了房地产金融风险的必然存在，有效防范房地产金融风险非常重要。房地产金融风险将对大多数行业乃至政治、经济和社会方面产生巨大的负面影响。由于这些因素，内部制度就不能很好地发挥作用，直接影响房地产市场。
市场风险伴随着经济快速增长和通货膨胀等各种因素的冲击。我国房地产消费逐渐增加，房地产供给弹性相对较小，使得房地产价格骤然上涨[3]。部分开发商增加了对住房项目的投资，进而增强了对市场的依赖。与此同时，考虑我国部分地区房价上涨速度过快，超出了消费者的消费能力，炒房和房产倒卖等情况频繁发生，刺激开发商对建筑项目投入更多的资金。这种恶性循环会导致空置问题，因此无法迅速收回投资资金。与房地产和金融市场有关的风险控制制度尚未形成完备的体系，现行制度未对房地产行业起到很好的补充作用，不能有效的保证房地产和金融市场的健康和快速发展。保护和控制房地产融资风险的机制既不充分也不明确，给房地产金融带来了风险。
2.2非系统性风险
单一房地产金融公司的风险是一种非系统性的房地产金融风险。房地产风险有两种主要类型：一种是商业经营风险，另一种是疏忽过失风险。许多行业参与了房地产投资项目的开发中，周期相对较长。目前，房地产投资行业门槛仍然很低。与大型的房地产金融公司相比中小企业的规模小，抗风险能力弱。此外，这些中小型企业的融资来源非常有限，若不能正确的认识市场，充分的掌握市场规则，会面临风险高、发展困难的窘境。
银行通过降低评级门槛，简化批准程序等方式急于追求房地产的高收益。没有对信贷项目数据进行可行性分析和评估，没有采取有效的政治制度来预防和规避投资风险。工作人员在被聘用后没有对有担保贷款进行适当的监督，依赖抵押物，因此无法及时追踪项目总体财务状况，致使开发商资金难以收回，导致工程无法按时完工。
3房地产金融风险防范对策
3.1政府加强对房地产金融市场的监管
我国目前实施的一系列信贷政策大大限制了购买多套住房的购租户，并提高了贷款利率，这意味着购买住房的租户受到信贷限制。过去很长一段时间内住房都被视作投机炒作与赚钱谋利的工具。各地方多种针对房地产政策的提出是立足于基本国情和房地产政策实践教训对房地产市场长期发展方向的科学再定位。就我国的房地产税收而言，当购买房地产出售时，部分个人所得税会增加。转移税收重点，将流通环节转移到保有环节。考虑到实际经济发展，对于首套刚需住房可以适量增加贷款数额或提供相应的优惠政策，对于投机购房主体，则坚决不予贷款，严格遵守监管标准开展监管工作，为建设房地产长效机制提供坚实的制度基础。
3.2鼓励相关行业披露和传播信息
目前，房地产行业客户信息并不完全一致。银行监管部门、土地和行政部门等诸多部门都有自己的客户记录，因此，我们必须更有效地利用不同行业的资源，在国家银监会内部，专门建立信息管理系统。与此同时，各大商业银行，土地管理部门和建设单位也需要有自己的客户数据信息，并定期向银行业监督管理机构提供新信息，主要包括客户的贷款信息，如房地产项目开发资质的真实状态、客户的信用记录、土地销售数据、房地产市场中介信息、房屋销售数据等，对记录较差的客户形成“黑名单”。
3.3运用多种融资渠道
长期以来，分散的商业银行一直是政府为国内房地产投机者筹集资金的主要手段，商业银行自身也存在亏损，这些问题大大增加了房地产融资的负担和风险。目前，中国的信贷融资规模继续扩大，房地产开发商和投资者难以从通常的融资渠道获得足够的资金。因此，房地产企业应进一步打破传统模式，通过多种渠道探索和开发投融资渠道。更重要的是，要增加融资金额，稳定房地产市场。
3.4内部控制
如何有效加强房地产银行信贷的内部风险控制，对非银行系统性信贷风险的排查控制与其他影响因素的风险防范，应注意以下几点：首先要不断强化提高信贷业务合规性和监管的基本理念，充分重视对房地产银行信贷业务中可能存在风险的排查监测和防范管理，要认真组织做好房地产银行信贷业务主管离职后的审计和监管轮岗，防止各大银企之间的监管人员相互发生串通、牵连等行为。对房地产市场信贷监管相关的业务工作者需要实施信息动态跟踪管理，这将使之成为有效防范房地产市场信贷风险的一种有效控制手段。
3.5密切关注宏观经济变化和房地产价格变化
中国的房地产企业在这样一个市场条件下，在自由经营的情况下，随之而来的是产业周期性的波动。目前，我国大都市城镇居民人口增加显著，但是住房和社会保障体系还不健全，房地产也无法合理、有序运行。在经济全球化大背景下，房地产市场将严重影响到未来的世界经济，因此，政府部门应该时刻密切关注当前全国的经济情况，关注银行贷款利率、住房建设项目开发等密切相关的社会经济变革。要根据正规的市场和社会条件所带来的变化，对房地产进行相关的政策调节，以便于适应当前我国经济发展的趋势。
3.6加强金融体系建设
我国金融业正处于由分业经营向混业经营改革的过渡阶段，应通过立法改变我国目前分散监管、重复监管和监管程序混乱的现状。为了更好的促进我国金融服务体制改革的有效进行，使房地产投资者之间良性竞争，国家应积极采取一系列具体和详细的立法和政策。严格遵守借款人的还款义务，使商业银行与借款人建立和谐的合作关系，避免虚假信息、假冒伪劣消费品和网络诈骗等违法活动。这有利于中国经济整体实现健康可持续发展。同时，要及时采取适当的法律措施，尽量减少各种不当行为造成的损害，严格处罚和追究当事人责任。必须加强中央银行管理，严格控制有关部门的金融服务机构，防止市场垄断等有害竞争，维护金融服务市场的自由运行。
房地产行业作为当前我国房地产金融经济发展的一个重要组成部分，必须以有效的金融监管作为制度基础，高度重视并针对该行业存在的金融风险予以有效的防范。一旦发生严重的投资风险，将会对行业的健康发展产生极大的影响。各个相关单位必须切实做好自身风险的防范和控制措施，确保了我国房地产领域的正常健康发展。
参考文献：
[1] 周士元.新形势下我国房地产金融风险及其防范研究[J].商讯，2020(08)：84-85.
[2] 王宁.探微我国房地产金融存在的问题及发展对策[J].今日财富，2020(10)：23-24.
庞卫东.探析我国房地产经济发展现状及其发展趋势[J].中国产经，2020(12)：95-96.
