在现实生活中存在较多的“借名买房”现象，很多购房者受到商品房限购限贷等政策的影响，利用自己的名义无法买房或者利用自己名义买房不具备经济性，因此购房者采用他人名义进行买房。但是“借名买房”在不动产登记中将会产生大量的争议和纠纷，增加了司法实践难度。目前关于“借名买房”过程中的不动产登记法律问题包括如下几个方面，一是“借名买房”合同效力问题，二是“借名买房”不动产物权归属问题，三是“借名买房”异议登记法律效果问题。目前关于这些问题在司法审判中尚未形成明确统一认识，因此在司法裁判中需要引起足够的重视。
1 “借名买房”合同效力问题分析
合同效力法律问题主要涉及合同有效、合同无效以及合同效力待定等多个方面。通常来说，在过去司法审判中关于合同效力问题往往审查非常严格，从而在司法审判中经常可以遇到合同无效或者合同效力待定的情况[1]。为了更好对无效合同进行界定，我国合同法规定了五种不同类型的无效合同情况。在最高人民法院司法解释中对于无效合同情况更为常见。无效合同的存在很大程度上扰乱了市场交易秩序，不利于市场经济的健康稳定发展。随着我国司法研究不断深入，目前在多数情况下更倾向于承认合同效力，只有在一些特殊情况下才会否定合同效力。在合同效力方面，我国民法典第一百四十三条规定符合如下三方面条件的民事法律行为有效：一是具备民事行为能力，二是意思表达真实明确，三是不违反相关法律法规强制规定以及公序良俗。这种强制规定又可以细分为效力性和管理性强制规定，基于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中的相关规定，只有违反效力性强制规定的合同才是无效的。
“借名买房”多出现于商品房限购限贷、争享购房优惠或者隐藏真实财产等情况。关于“借名买房”合同的效力问题，目前在司法实践中不同法院所采取的标准存在明显差异。部分法院认定“借名买房”合同无效的依据为其违反了相关法律法规的强制规定，部分法院认定“借名买房”合同无效的依据为其损害了社会公众的利益，也有部分法院认为“借名买房”合同有效，其主要依据为政策性住房只是限制流通物，不属于禁止流通物的范畴。本文认为对于各种不同类型的“借名买房”行为，其均在不同程度上规避了房屋交易过程中的相关规定，主要为房屋交易相关政策，而这些政策主要为规范性文件，不属于我国民法典规定的违反了相关法律法规强制规定的范畴[2]。基于该思想，如果“借名买房”行为人有民事行为能力并且表达意思真实准确，那么认为“借名买房”合同为有效合同。也有部分学者持否定观点，认为当前强制性规定的法律位阶不能仅仅局限于法律和行政法规，有必要将其拓展到低法律位阶的行政规章。但是本文认为出于保护交易自由和安全角度考虑，应该避免行政机关过度干预民商事活动，因此将强制性规定的法律位阶局限于法律和行政法规也是合理的。
2 “借名买房”不动产物权归属问题分析
在“借名买房”过程中不动产物权归属问题主要是指借名买房人所享有的权利问题，目前关于该问题主要有两种说法：物权说和债权说。基于物权说主要思想，借名买房人是房屋的实际所有权人，其有权利向法院提出确认房屋归其所有的诉求，目前我国最高人民法院对于该观点持赞同态度。基于债权说主要思想，“借名买房”合同不具备设定房屋所有权的法律效力，因此借名买房人关于房屋的所有权仅为借名买房人和出名买房人之间的一种私下约定，是债权的表现形式。在这种情况下，出名买房人享有房屋所有权，借名买房人不享有房屋所有权，其只具备将房屋所有权从出名买房人转移到自己名下的债权请求权。在目前我国司法实践中，部分法院基于债权说思想作为司法依据。
本文更倾向于债权说观点，主要原因为物权为绝对排他性权利的范畴，不动产登记制度便是为了保障对不动产的占有权以及交易安全而推出的物权公示制度，所以只有经合法登记的不动产物权权利人才是真正意义上的权利人。而出名买房人和借名买房人之间关于房屋所有权的私下约定属于债权债务的范畴，不能推翻关于不动产物权变动的法律规定。所以在“借名买房”过程中虽然借名买房人是房屋的实际所有人，但是借名买房人不具备权利，基于“借名买房”合同请求法院确认房屋所有权归自己所有，也不能请求不动产登记机构更正房屋登记，只能通过私下与出名买房人进行协商在达成一致后请求法院将房屋所有权更正至自己名下，如果协商未达成一致借名买房人可以向法院提起诉讼，要求进行房屋所有权的更正。
这里需要注意，如果购房者是出于限购以及购买政策性住房等原因所产生的“借名买房”行为，需要借名买房人在符合相应的条件之后才能够向法院提出更正房屋所有权的申请，否则即便借名买房人的购房合同为有效合同，法院也要驳回借名买房人关于房屋所有权更正的申请要求。除此之外，基于司法审判情况，借名买房人在向法院提出诉求，要求出名买房人将房屋所有权更正到自己名下时，需要借名买房人出具丰富翔实有说服力的材料，表明借名买房人和出名买房人之间确实存在借名买房合同以及事实，否则法院难以对借名买房事实进行有效认定，进而难以将房屋所有权顺利更正到借名买房人名下。关于借名买房事实的证明材料可以为借名买房协议、首付款以及分期还款的支付情况等。
3 “借名买房”异议登记法律效果问题分析
基于我国民法典相关规定，不动产登记簿在物权归属问题中具有非常重要的作用，其是物权归属的重要依据，主要原因在于不动产登记簿具有对外公示效力，因此在不动产登记簿上所登记的不动产权利人便是真正意义上的受到我国法律保护的不动产权利人。需要注意的是不动产登记簿的记载也并不是绝对的，在部分情况下也是可以被推翻的，如果当事人可以提供充分的依据表明不动产登记簿上所登记的不动产权利人存在问题，便可以推翻其所登记的相关事项[3]。主要原因在于不动产登记簿登记本身不存在绝对证明物权的效力，绝对证明物权的只有物权行为以及事实，如果物权行为和事实可以说明问题，那么不动产登记簿登记便应该服务事实，即推翻不动产登记簿内容。对于“借名买房”现象来说，如果借名买房人和出名买房人之间存在明确清晰的借名买房约定，那么由于不动产登记簿没有绝对的证明物权效力，借名买房人和出名买房人之间便可以通过协商的方式对房屋所有权进行更正。如果借名买房人和出名买房人之间达不成一致，即出名买房人不同意借名买房人所提出的房屋所有权更正，那么基于我国民法典相关规定，借名买房人可以向不动产登记机构提出异议登记申请，要求更正房屋所有权登记。
所谓异议登记主要是指我国民法典规定权利人和利害关系人对于不动产登记簿上存在的错误登记事项，可以向登记机构提出更正申请，如果权利人书面同意对相关内容进行更正或者有确凿证据证明登记内容有误，那么不动产登记机构应该进行更正；如果权利人不同意对登记内容进行更改，那么利害关系人便可以向登记机构提出异议登记申请。登记机构在接受异议登记申请之后15日内，如果申请人没有提起诉讼那么异议登记便自动失效。因此异议登记主要为利害关系人认为具有不动产的所有权，但登记权利人不同意进行不动产所有权更正，那么便向登记机构提出异议登记申请并将其在不动产登记簿上进行记载的一项制度。目前我国民法典对异议登记的法律效果尚未进行明确规定，关于其法律效果有学者将其认定为一方面推翻不动产登记簿的正确性推定，另一方面对登记权利人的处分权利进行有效限制。目前在我国立法界和实务界也有很多人坚持这种观点。《济南市房屋登记条例》明确规定，在异议登记期间，房屋登记机构应该对登记权利人提出的房屋处分申请进行暂停办理。本文认为异议登记制度不能限制登记权利人对房屋进行自由处分的权利，也无法对不动产登记簿上的相关内容进行推翻，其主要是一种临时性的救济措施，只能暂时打破不动产登记公信力，对真实权利人的合法权益进行有效保护。基于我国民法典相关规定，只要是相关利害关系人便可以提出异议登记，在该过程中没有太多的限制条件，对异议登记要求较为宽松。因此异议登记面对不动产登记簿的物权归属社会公信力，很难将其所推定的效力进行推翻。同时我国民法典明确规定私人的合法财产受到我国法律保护，因此在我国民法典等法律法规关于限制登记权利人不动产处分权利尚未作出明确规定时，异议登记不具备限制登记权利人处分不动产的效力。
4 结束语
综上所述，在“借名买房”中存在较多的不动产登记法律问题，这在很大程度上增加了司法实践难度。因此有必要对“借名买房”中不动产登记法律问题进行深入分析，对相关概念以及法律法规进行明确，从而在司法审判中形成明确统一标准，保障法律的公平性。
参考文献
[1]林文静. 论“借名买房”中不动产物权的归属[J]. 黑龙江省政法管理干部学院学报,2019(06):45-49.
[2]叶真鸣. 借名买房纠纷法律适用问题研究[J]. 经济研究导刊,2019(09):193-195.
[3]袁俊龙. 借名买房案中“房”归“借名人”的构成要件研究[J]. 法制与社会,2017(13):273+277.
