前言：随着城镇化的不断推进，我国房地产领域再次迎来一段飞速的发展。房地产开发是建立在国有土地使用权的依法取得基础之上的土地开发与建设，建设内容主要为基础设施与房屋建设两方面，其中基础设施建设主要负责对土地的开发利用（主要是平整）和一些水电煤气的民生建设，而房屋建设则是建立在基础设施之上建筑物建设，如办公用楼和住宅用楼等[1]。以往的房地产开发主体都是单个的公司或个人，但随着房地产开发形式的增多，联合开发模式也逐渐占据人们的视野。房地产的联合开发是多方参与和介入的土地开发、建设模式，具有投资大、风险高和涉及问题较多的特点，投资者在享受联合开发所带来的利益的同时也应注意合作关系之间的纠纷问题。
一、房地产联合开发的特征
当房地产联合开发面对两个以上主体时，其在法律角度主要存在以下五个特征：（1）合作主体的资质要求；房地产开发涉及公共安全与民生利益，因而市场的准入限制较高通常经营者需具备相关开发资质。而对于联合开发的情况而言，也至少需要一个投资方具备房地产开发资质，项目公司模式则需要项目公司具备相应开发资质。（2）合同性质难定义；房地产联合开发模式的合同常为多种合作内容与合作方式的结合，可被归类到互易合同、承揽合同等多种种类，其性质随当事人约定内容的不同而发生变化。（3）合作形式多样；房地产联合开发不要求具体的合作形态，出资方面也可以有多种形式，如技术、资质等。（4）法律效力不确定；以往房地产开发都具有明确的法律依据，联合开发由于模式多样，很多形式在法律方面仍处于空白，这为其有效性带来很多不确定因素。（5）利润、风险共担特征；这是房地产联合开发的初衷，但当前很多联合开发模式并没有履行这一初衷，导致房地产联合开发模式中存在许多纠纷问题。
二、项目公司型联合开发模式的内涵和纠纷处理
1.项目公司型联合开发模式的内涵
项目公司型的房地产联合开发模式是指针对开发项目组建新公司，合作各方以资金或土地使用权作价入股，权利义务范畴由公司章程或股东会议决定的一种房地产联合开发模式。此模式组织结构相对规范，合作方法律关系明确，对纠纷风险有着较有效的隔离作用。而《房地产开发企业资质管理规定》第三条“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”，要求此类公司具备房地产开发资质，新注册公司的资质等级普遍较低，资质取得手续又耗时较长，这导致了诸如项目公司对合作方的依附性与公司法人独立性发生矛盾冲突的问题比较明显。
2. 项目公司法人独立地位的冲突问题
《公司法》第二十条[2]规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”其中规定了公司人格否定制度，即“为阻止公司独立人格的滥用而保护公司债权人利益及社会利益，就具体法律关系中的特定事实，否认公司与其背后的股东各自独立的人格及股东的有限责任，责令公司股东对公司债权人或公共利益直接负责的相关法律制度”。在一些现实实践当中，一些房地产开发企业同时控制多个项目公司进行房地产的联合开发，每个项目公司相当于集团公司的一个附属部门，其人力、资金调配由集团公司统一负责，这种房地产联合开发模式使得项目公司不具备独立的人事、财务与资产的处置权限，是典型的公司法人独立性与对合作方依附性的冲突。而为增强流动资金的使用效率，集团公司通常会将上一公司的工程款挪用到下一竞拍项目中，导致工程欠款问题得不到解决。此时唯有合理采用《公司法》人格否定制度，才可以让项目公司“面纱”揭开，从而令施工单位得以向项目公司股东主张权利，进一步促进工程款问题的解决。而为避免这一系列矛盾的产生，增进房地产联合开发的良性发展，笔者建议房地产投资企业在一个项目工程款未结清前不要将资金挪作他用，否则施工单位根据《公司法》人格否定制度维护自身的权益，项目公司的信誉必然受损。
二、非项目公司型合作开发模式的合同性质与法律效力问题
1.非项目公司型联合开发模式的内涵
非项目公司型联合开发模式即项目公司型联合开发模式以外的多种合作开发形式的统称。由于此类联合开发形式众多，受法律限制也较少，因而能够有效避免项目公司型联合开发模式当中出现的资质不足和工程进度受影响等问题；但因为缺乏法律限制，使得这类模式中当事人自治原则体现的更为明显，而所签订合同的性质与其法律效力问题也会成为这类合作开发模式的阻碍。
2.非项目公司型联合开发模式的合同性质及法律效力
非项目公司型的房地产联合开发模式多以合作开发合同作为其利润与责任分配的主要依据，然而由于非项目公司型的房地产联合开发模式多样，合同内容也千差万别，导致了其合同的性质呈现出难以界定等问题。当前我国法律并没有针对此类合同性质的规定，理论界认为其属于合伙合同、互易合同或承揽合同等范畴，而实际上此类合同又与以上合同有所区别，它具有非典型性，合同性质常根据合同内容而发生变化[3]。笔者认为这类合同被划为合伙合同比较恰当，可以很好地诠释房地产联合开发共同出资、合伙经营、共同分享和承担利益与风险的目的，是合伙合同的一种特殊表现形式。而在合同的法律效力问题方面，《中华人民共和国民法典》合同编中强调法院认定合同无效需谨慎，也就是说法律更注重当事人之间的意思自治，一般在审理合同效力纠纷问题时，法律都站在极力维护交易秩序稳定的立场，尽量不认定合同无效。可见法律对合同当事人意愿的尊重和对房地产联合开发形式的支持与鼓励。而一旦合同解除或被定为无效，笔者建议合作当事人采取清算机制，对合作期间所形成的共有资产进行清算，确定利润与亏损的负责范围，如有一方要求对房地产实物进行分割的，取得建筑物所有权的一方应以出资比例或合同约定对对方进行补偿，如此，房地产联合开发才能更加公平地发展。
结语：房地产联合开发能够解决一些房地产开发企业资金或开发资质欠缺的问题，但多方合作的房地产开发也在其模式的构建中涉及到较多的法律问题，根据相关法律规定妥善处理好各类矛盾、纠纷问题，才能推进房地产联合开发良性有序发展。
参考文献：
[1]曹廷福. 房地产企业合作开发模式项目风险管理研究[J]. 中国房地产业, 2019, 000(015):40.
[2]薛林蔚. 《公司法》第二十条第三款的适用完善[J]. 区域治理, 2019, 000(038):122-124.
[3]张程. 合作开发房地产合同：定性与裁判[D].东南大学,2019.
