引言
众所周知，房屋是人们日常中最基本的生活资料，房地产行业也对于经济社会影响产生重要的作用。在当前的民事法律逐渐完善的基础上，对于借名买房行为进行法律效力的研究，尤其涉及到借名买房合同效力问题需深入探索，借名买房合同是在当前特殊的社会背景下所产生的法律纠纷，对其进行详细的探讨，要从法律制度内部出发，考虑当前的立法精神。借名合同又称为无名合同，其存在一定的不同，要具体探讨法律适用的情况，同时，对于相关问题采取有效的解决措施。借名买房合同处于法律的边缘，对效力问题及性质认定存在较大的争议[1]。
一、借名买房合同的相关概述
（一）概念
借名买房是指购房人因自身不符合房子的申购条件或不能向银行申请贷款，借他人名义进行购房登记，在他人名下享有房屋权益的购房行为。在借名买房合同中，购房人为实际出资人，被借名人为名义上的购房人，其签订的合同称为借名买房合同。不符合购房条件主要是由于受到政府规定的限购条件，不适合经济适用的住房，或者是为了规避保障房政策以及信贷政策所出现的各种人员。
（二）背景
当前国家对于房地产的宏观调控，各种限购限贷政策的出现，使得保障性住房在逐渐的增多，影响人们的购房行为，有能力购房的人限制在购房名单之外，为了达到其目的，借他人的名义进行购房，尤其是针对于低中等收入家庭的住房问题，政府对于安居房进行建设，但是部分符合安居房条件的人员无力购房，可以根据内部限价的条件来进行房源提供，为借名购房提供一定的条件。部分人在进行房产登记的过程中，为了规避债务也采用他人的名义进行购房，登记在他人名下这种情况较多，对其借名购房合同的效力进行研究，要加强对不同情形的分析。
二、借名买房合同的效力
在当前的借名买房合同签署的过程中，要明确其效力，购房合同签约的主体与所购房屋性质存在一定的不同，要对不同的情况进行分析。政府在房源开发的过程中，设置安居房和限价房，符合购房条件的人员可以购买安居房与限价房，按照一定的比例分配购房人名额，符合购房条件的人员可以将自己的购房权转给不符合条件的人。因此，原本享受安居房或限价房的住宿条件没有得到改善，违背政府政策颁布的初衷，也会影响到部分购房人的利益，这种借名买房的合同不仅会对社会的和谐稳定发展产生一定的影响，而且损害了第三人的利益，这属于无效合同。
另一方面，针对于不具备贷款资格的购房人，其用贷款资格的人名义来进行购房合同的签订，达到对房款的购买签订，购房合同是双方意愿，不违反国家的法律强制性规定，没有侵犯他人的权益，一般认定此借名购房合同具有一定的法律效力。
三、借名买房合同中存在的风险及其防范措施
（一）风险
在当前的借名买房合同风险分析的过程中，首先名义购房人在购房达成后，房屋登记在其名下没有转移到实际买房的人名下，导致名义购房人存在个人债务问题时，房产有可能会被查封；其次，名义购房人在房屋登记的过程中，登记在自己的名下，对房屋进行私自处理也会让实际付款人受到权益的损害。尤其是债权人在对房产进行优先受偿的原则下，更会损害到他人的利益；最后，房价上涨导致名义购房人在签订借名买房合同后，没有履行合同约定，也会影响到法律效力的发挥。除此之外，在借名购房合同约定更名条件成就时不符合，实际购房人办理更名也会丧失购房的资格，被确认为合同无效，而无法要求名义购房人履行给付房屋的义务[2]。
（二）防范
在对风险进行具体防范的过程中，要全面的评估所存在的风险因素。首先在进行借名买房合同签订的过程中，要选择信赖的人作为名义购房人，了解其经济状况才能够签订合同；其次，在签订书面合同时要对双方的权利和义务进一步的明确，涉及到违约责任则要采取一定的措施；最后，对各种交款的凭证进行保留，由实际购房人进行保管，在合同约定更名的过程中，办理更名手续，进一步签字确认，才能够避免借名购房合同纠纷的产生。
四、借名买房合同法律角度中存在的不足及其解决对策
（一）不足
在借名买房合同法律问题研究的过程中，其引发诉讼的情形较多，首先是出名人不承认借名购房的约定，达到对房屋占有的目的，对于自己名下的房产进行交易，不能再回到实际出资人手上也会引起争议；其次，借名买房合同的性质存在一定的争议，在当前的实务界与学术界，对于购房合同的性质有不同的观点。产生纠纷后，寻找中立者进行裁判，产生不同的判决结果；再者，签订购房合同效力存在一定的分歧，分为合同无效、有效以及区分对待的各种状况；最后，在当前的借名买房合同法律规定的过程中，缺乏统一的裁判规则政策。把法律作为唯一评判的原则，没有形成统一的标准，缺乏法律适用的体系。
（二）对策
在借名买房合同法律完善的过程中，首先要对借名买房合同的性质进行明确，涉及到借名行为与代理借名合同，以信托对行为进行约束，要明确使用名义的房屋实际购买人，要了解借名买房行为与代理存在的不同。同时，在进行委托的过程中，委托人以自己的名义开展法律活动，具有一定的独立性，要保存相关的证据，甚至是不动产权权属的证明。其次，对于借名买房合同效力进行明确，涉及到社会公共利益的范围，要保障房地产的健康发展，对违反限购政策的借名买房行为认定为损害社会公共利益的行为，要认定合同无效，且合同效力判定的过程中也要慎重的对待。尤其将社会公共利益概念作为我们判定的标准，对于合同自由原则进行遵循要对合同的效力进行差异化的判定[3]。最后，对于合同规则体系进行构建，要明确借方合同，在有效的情况下，但在客观上不能履行，这种情形出名人应该返还钱款，若无力返还，则由单位回购转卖所得，借款返回，借名人借名购房合同虽然存在，但也存在无效的情形，应返还相应的原价购房款，同时，制定相关的惩戒措施，根据不同的主体制定不同的方法，对借名购房行为进行有效的管控。
结语
在当前的借名买房合同法律问题探索的过程中，要明确其所出现的情形，涉及到规避资格、限制规避税费与隐匿转移财产，同时鉴于购房合同法律角度研究的过程中，也存在一定的问题，比如出名人拒不承认借名买房的约定，私自处理自己名下的房产，导致合同性质受到影响，从而对于借名买房合同的性质进行探索，要加强法律条文的明确化，进而增强对借名合同中存在各类法律问题的深入分析，得出合理的结论，在实践过程中进行参考应用。
参考文献：
[1]杨倩.论借名买房合同的法律效力[D].河北经贸大学,2020:46.
[2]朱晓平.论“借名买房”合同的法律效力[J].山西青年,2019(17):296.
[3]李美莹.“借名买房”合同的法律效力分析[J].佳木斯职业学院学报,2018(02):89-91.
