引言
自限购政策施行以来，借名买房案件频发，总的来说，原因无外乎以下几个方面：第一，不具备购买保障性住房的主体资格；第二，转移财产或节约过户费；第三，规避限购、限贷政策。本文主要探讨的是第一种情况，即借用他人名义购买保障性住房的法律效果。借名买房问题在现行法律或行政法规中属于空白领域，只在行政规章中有所涉及，虽使借名买房问题有规章可依，但行政规章在法院裁判时非必须适用，各地法院针对借名购买保障性住房案件的裁判结果仍差异很大。由于借名买房纠纷频发，各地方政府也纷纷出台相关规章制度来遏制该现象，但法律位阶太低，对社会公众难以产生震慑力，也不能统一裁判标准。
一、 借名买房合同效力之辨
（一）借名买房合同性质的分歧及其厘清
借名买房问题的法律空白亟待填补，并且绝大多数法院在审判过程中只审查是否存在合同无效事由，对借名买房合同性质存而不论，然而，准确定性借名买房的合同性质，对分析借名购买保障性住房的法律效果具有先导意义。学界中关于借名买房合同性质的主流观点大概有以下几类：
1. 借名登记契约
台湾学界现今的主流观点认为，借名买房是一种契约，并且应当归类为无名契约。早期的时候，台湾地区的学者认为借名买房本质是一种消极信托行为，属于信托合同。之后又有部分学者主张借名登记契约与劳务契约最为相似。而后随着研究的不断深入和司法审判经验累积，学界更倾向于认定借名买房是契约行为而非信托行为，并且是一种无名契约行为，应参照劳务契约的约定。
2. 委托合同
在司法实践中也有法院将借名买房协议定性为委托合同。笔者认为，在委托合同关系中，法律明确规定法律后果由委托人承担，而在借名买房关系中，出名人（即受托人）是名义上的财产所有人，基于房屋登记的权利推定效力，故出名人应当承担因登记行为带来的法律后果。综上，将借名买房定性为委托合同实不可取。
3.代理关系
部分学者主张，如果第三方在房屋买卖时知晓借名买房协议的存在，此时借名人与出名人之间可视作直接代理；如果第三方不知晓借名买房协议的存在，则借名人与出名人是间接代理的关系。最具代表性的当属冉克平教授的“间接代理说”。笔者认为，将借名买房视为代理关系的说法有待商榷。首先，代理关系势必涉及第三方，而借名买房协议只与借名人及出名人有关。其次，与第三人签订房屋买卖合同的是出名人，由于借名人既不是名义上的不动产所有人，与第三人之间也不存在合同关系，借名人也无法向第三人主张损害赔偿。最后，不动产登记只能由本人亲自为之，不能代理。
4.借名买房的合同定性：无名合同
除上述主流观点外，个别法院在裁判文书中也将借名买房协议定性为代持有性质。总的来说，多数法院在裁判过程中对借名买房的合同性质避而不谈，而厘清合同性质是解决合同纠纷的第一步，这也正是学界为此争论不休的缘由。笔者认为，上述观点都有些许不足，借名买房的内涵难以被某个特定的有名合同所完全囊括。首先，借名人与出名人达成合意，约定双方的权利义务，并按照协议实施行为，是一种合同行为，受《合同法》调整。其次，借名买房合同尚未被《合同法》赋予专门性名称，将其定性为无名合同更为准确。
二、借名购买保障性房屋的所有权认定规则
（一）物权说
持“物权说”观点的人主张，只要能证明借名人与出名人之间存在借名买房合同并且双方都据此履行了合同义务，则实际产权人为借名人是双方之间的真实意思表示。查明谁来支付购房款、装修费、房贷等，既能认定借名人与出名人之间是否是借名买房关系，又能说明当事人双方真实的意思表示。总的来说，持“物权说”的人认为应当根据真实权利状态来判断物权归属。
（二）债权说
持“债权说”的人主张，出名人是诉争房屋的真正所有人，其与第三人签订的房屋买卖合同是合法有效的，受法律保护。根据合同相对性原理，借名人与出名人之间的协议只能约束双方当事人。即使出名人与借名人在协议中约定借名人才是实际的不动产所有人，该协议也不能产生设立不动产所有权的法律效力，借名人依据协议向法院请求确认物权的，不应予以支持。北京地区的法官都大多支持债权说。
（三）“物权说”与“债权说”之比较
如上所述，“物权说”主张在借名买房情形中区分对内和对外关系，并且在这两种关系下出现了不同的权属认定结果，实际上使得借名人享有所有权丧失了正当性基础。相反，“债权说”在这个问题上则保持了逻辑一致。不管在对内或对外关系中，“债权说”都主张认定借名人为债权人，在此基础上再行使相关法律权利。借名人可以催促出名人履行合同义务，但提起确权之诉的，不应予以支持；出名人拒不履行合同义务的，借名人可主张出名人返还购房款及其他相应损失。认定借名人享有债权而非物权，这样的处理结果使得借名人在借名买房时必定要承担许多风险，风险系数增加会导致借名人借名买房积极性的减少。
三、特殊的权属认定规则之司法实践
在司法实践中，借名购买保障性房屋是个复杂的问题，在特殊的情形下可能会发生不同的权属认定结果。
（一）涉及第三人利益的情形
借名购买保障性住房的纠纷涉及第三人的情况并不罕见，即出名人在借名人不知情时将房屋出卖给第三人。登记公信力解决的正是涉及第三人的情况。若出名人将房屋出卖给善意第三人，则根据登记公信力原则，此时善意第三人成为不动产所有人。综上，当借名购买保障性房屋不涉及第三人时，借名人依据协议对出名人享有债权，可向法院请求出名人履行合同义务，但不可直接请求确认其对涉案房屋享有所有权。若纠纷涉及到善意第三人，则基于公示公信原则，善意第三人取得不动产所有权。
（二）房屋性质发生改变的情形
借名购买保障性房屋的另一常见情形是保障性房屋的性质发生了改变。根据《经济适用住房管理办法》第三十条第三款规定，购买经济适用住房满五年即取得上市交易的资格，，换言之，保障性住房在符合某些条件时也能转变为商品房。因此在借名购买经济适用房案件中，若审理时涉案房屋已具备上市交易条件，法院一般不再将其定性为保障性住房进而认定该协议有损社会公众利益。在“柏岩与张学利合同纠纷案”和“栾坤与柳仁萍合同纠纷案”中，二审法院均认为涉案房屋系保障性住房，但已于诉讼时取得上市交易资格，此时借名人成为房屋真正所有人亦无损社会公共利益，遂判决出名人协助借名人完成房屋权属转移登记手续。
参考文献
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[3]冉克平,黄依畑.借名买房行为的法律效果研究[J].财经法学,2020(02).
[4]杨代雄.借名购房及借名登记中的物权变动[J].法学,2016(08).
作者简介：
赵斓姬（1998-），女，彝族，云南省临沧市，硕士，研究方向：民商法；
韩颖（1974-），副教授，法学硕士，研究方向：民商法。