前言：房地产项目转让是房地产开发中最常见的交易形式，股权转让是房地产项目转让的主要方式，因股权转让在具体操作中的复杂性，容易发生纠纷。股权转让具有交易程序简单、交易成本较低、对转让方要求较低等优势，成为房地产项目转让的主要方式。
1. 房地产项目转让中股权转让方式的法律风险
1.1目标公司债务已经进入诉讼程序
这类风险在项目转让中是最常见的。首先，股权转让协议中要约定项目公司在股权转让前的债务由其自身承担，且项目公司在股权转让前已经将公司主要资产抵押给债权人，此时目标公司已无任何对外债务，也就是说合同履行后可以获得的利益就是债务清偿后的剩余财产。其次，在股权转让协议中约定目标公司所负的全部债务由其自身承担。最后，合同履行完毕后，标的公司不存在任何对外债务。即无论目标公司是否还存在其他债权债务，其全部资产已经实现对外清偿。
为规避此类风险，最好的方式是在股权转让协议中约定在股权转让之前目标公司不存在任何对外债务，且目标公司在股权转让协议生效后至标的公司完成工商变更登记前所产生的债权由其自身承担。
1.2目标公司在清算中发现对外担保并导致股权被冻结
目标公司在清算过程中发现对外担保并导致股权被冻结，应先由目标公司召开股东会议，在股东会议上确认对外担保是否经过了公司股东会决议，如果未经股东会决议，则属于无权担保。如未经股东会决议对外担保则属于无效担保。无效的担保自始无效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十八条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东违反公司法第一百四十八条规定未向股东大会报告其所持有的本公司股份所存在的风险，导致股东大会无法完成决议，当事人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”因此，目标公司对外担保未经股东会决议或者损害其他股东利益，构成无权担保，债权人可以要求目标公司承担相应赔偿责任。如债权人与目标公司恶意串通侵害其他股东利益，则构成恶意串通损害第三人利益。
2. 房地产项目转让中股权转让方式的法律风险防控措施
2.1完成对目标公司的债权债务清理
股权转让前，转让方应完成对目标公司的债权债务清理，并将债权债务纳入公司资产范围内，避免被法院认定为抽逃出资。公司是一个独立的法人实体，其独立的财产是其存在的基础。根据《公司法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《公司法司法解释三》）相关规定，有限责任公司股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持，公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。也就是说，在股权转让之前，转让方应当将目标公司的债权债务进行清理，并将债权债务纳入公司资产范围内。具体措施包括：向目标公司内部股东发出书面通知，要求其在股权转让之前完成对目标公司的债权债务清理。如果无法与债权人取得联系或者无法取得有效证据证明债权人知道或者应当知道股权转让的事实，则受让方可要求转让方将债权债务纳入公司资产范围内。
2.2履行信息披露义务
转让方应履行信息披露义务，对公司的重大事项及时通知受让方，并对公司的财务状况进行审计。为保障受让方的知情权，转让方应将公司的重大事项及时通知受让方。公司重大事项包括：公司的股权结构发生变化，公司章程作出重大修改，公司董事会、监事会成员出现变动，公司分立、合并、破产、解散或者申请破产清算，涉及公司的重大诉讼案件、仲裁案件，其他可能对股权转让产生重大影响的事项等。因此，转让方应将上述情况及时通知受让方，以保证受让方对相关信息的充分了解。转让方应对公司的财务状况进行审计，并将审计报告送达给受让方，以确保受让方能了解到该公司真实的财务状况。通过审计可以使转让方的资产及负债情况一目了然，并确认转让方是否有逃避债务或抽逃出资等行为。此外，如果受让方希望参与该企业的经营管理活动，了解目标公司资产和负债情况，可通过审计得知转让方是否有隐瞒资产及负债的行为[1]。
2.3股权转让协议中应明确违约责任
违约责任条款是股权转让协议的核心条款，应在股权转让协议中予以明确，防止违约责任条款被随意签订，以免给转让方造成不必要的损失。股权转让协议中应约定合同履行期限和履行方式。由于受让方不能如期支付款项，导致股权转让协议不能如期履行的，应承担违约责任。在实践中，往往由转让方和受让方之间自行协商解决。在这种情况下，应由转让方与受让方双方协商签订补充协议，明确付款条件和付款时间。如果协商不成，应及时通过诉讼解决，避免因过了诉讼时效而无法通过诉讼解决。注意合同中违约责任条款的设置，尤其是在股权转让协议中设置违约金条款、赔偿损失的条款等。如果有违约行为的发生，违约方必须承担违约责任。由于违约金是按约定时间支付的，因此守约方可以在合同中约定一个具体的时间节点来计算违约金的数额。对于转让方来说，为了避免损失的扩大和保证合同继续履行，应在合同中明确约定：“由于转让方未按约定支付价款导致股权转让协议不能如期履行或解除的，转让方应向受让方支付违约金100万元，股权转让协议解除时，转让方对已付款项应予退还”。这样可以使违约责任条款和违约金条款相互呼应、互为补充、互相制约和平衡，以达到预期目的。违约责任条款可以适用于所有类型的合同。由于股权转让是一种特殊的合同关系，除存在《合同法》规定的一般违约情形外还存在一些其他类型的违约情形。因此在设置违约责任时应特别注意适用范围、适用条件及承担方式等问题。实践中应尽量避免将“违约责任”与“违约金”混为一谈。另外还应注意对违约金数额的约定是否过高或过低的问题[2]。
2.4转让方应取得目标公司同意股权转让的书面文件
根据《公司法》第七十一条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例，协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。因此，在股权转让之前应取得目标公司其他股东对股权转让事项书面同意意见，否则股权转让将会因为违反“同等条件”而导致无效或撤销[3]。
结束语：在当前时代背景下，房地产项目转让过程当中合理控制股权转让的法律风险有着重要的意义所在，需要结合当前实际情况，了解常见法律风险，并通过完成债券清理、履行信息披露、明确违约责任等一系列措施，保证房地产项目转让有效进行，推动行业可持续发展和进步。
参考文献：
[1]徐洁.股权转让的主要法律问题梳理及解决之道[J].法制博览,2022(36):166-168.
[2]王明焱.构建未届期股权转让后出资责任承担规则[J].秦智,2022(11):137-139.
[3]黄震,张倩,黄奕华.未届期股权转让后出资问题研究[J].广东经济,2022(10):66-73.
作者简介：
蔡良平，（1990-12），男，汉族，福建福州人，福建新世通律师事务所律师，本科学历。