一、案例回放及案情分析
2020年案外人刘某借给赵某30万元，2022年借款到期后赵某无力还款，遂提出以自建的屋抵偿借款。2022年8月经双方协商签订《房屋买卖合同》，约定房款为38万元。刘某又支付给赵某8万元，赵某为刘某出具38万的房款收到条。2023年6月赵某因欠孙某借款，将上述房屋又抵押给孙某，因赵某无力还款，孙某起诉赵某，上述房屋在执行过程中经孙某申请被法院查封。案外人刘某认为自己购买在先，且已经支付房款入住房屋，符合排除执行的条件，遂提出执行异议之诉。
该案经法院审理后认为赵某已经以以物抵债抵偿给刘某，且不存在合同无效的情形，判决不得执行赵某的房屋。
该案中，刘某和赵某达成以物抵债协议在先，赵某明知房屋已经形成以物抵债的事实又对房屋进行抵押，存在重大过错，刘某属于案外人，在执行中刘某因房屋不能过户问题被牵扯到诉讼中，如何对案外人进行救济，维护社会稳定秩序，法院往往面临案外人和执行人利益的两难问题，在处理该类问题时，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条给出了明确的规定。但机械适用条文可能会造成案外人权利受损。如何理解条文的内容，如何对当事人提供的证据进行审查，如何查明当事人之间是否存在串通，如何充分保护真正权利人的利益是司法实践的难点。
二、引起案外人执行异议的几种协议类型
就案外人提出的执行异议之诉多是因购买房屋引起，购买房屋常存在于以下几类协议中：1、以物抵债协议2、分期付款买卖协议3、全款房屋买卖协议4、以买卖合同作为借款合同的担保形成的协议。该四种类型均有不同的审查方向，但是否均能排除执行，均需要符合上述法律规定的四个构成要件。
其中第一种类型以物抵债协议的效力问题在实践中有不同的观点。有观点认为以房抵债协议只要不违反法律规定，且符合排除执行的条件，就应当排除执行。有观点认为以房抵债协议仅是合法的外壳，其本质是为了消灭债权，并不是为了缔结房屋买卖合同，不能排除执行。1笔者认为，应从当事人真实意思出发、以充足的证据为前提承认以物抵债协议的效力。以物抵债见于《九民纪要》2第44、45条。其中分为债务履行期届满前的以物抵债和债务履行期届满后的以物抵债。以物抵债协议能否排除执行，主要看以物抵债协议是否具备合同的生效要件，以物抵债协议的目的是为了消灭金钱债权，达到以物抵债的物权期待权的效果。在房屋被查封前达成的以物抵债协议，如果具备以物抵债协议的有效要件，且符合排除执行的其他要件，应当优先保护案外人的利益，不得执行被查封的房屋。实践中，对证据的搜集尤为关键，案外人在涉及到该类诉讼时应当充分搜集证据，从房屋土地性质、房屋买卖政策、房屋各项权利凭证、交付房屋时间、交付房款情况、入住时间、水电费收据、社员身份、不能办证的原因等多方面搜集证据，以获得最佳的庭审效果。如果以物抵债协议存在合同无效的问题，一般情况下很难排除执行，此时，案外人只能追究被执行人的违约责任，在诉讼前尽量选择对房屋进行查封措施，以求获得实质救济的效果。
第二种类型是分期付款买卖协议。该种类型因不具备支付全部房款的条件，一般难以排除执行，例外就是如果案外人将剩余房款支付到执行部门，且不存在合同无效的其他情形，执行部门也会考虑排除执行的情况。
第三种类型全款房屋买卖协议。该种类型常见于通过中介机构售卖房屋的情况。在实践中能否排除执行，主要审查房屋买卖合同的真实性、房屋是否进行备案、契税缴纳情况、房款缴纳情况及不能过户的原因。司法实践中，有些房屋已经具备过户条件的情况下，因为案外人不及时要求变更过户登记，导致无法排除执行，法院一般认为是案外人存在过错。为此，案外人在遇到该类情况下选择的救济途径就是要求出卖方配合过户登记，如不能及时办理过户，也要根据《民法典》第二百二十一条的规定及时到房管部门申请预告登记，以保护物权期待权。待到能办理过户时及时办理过户登记。
第四种类型以买卖合同作为借款合同的担保形成的协议因不符合民间借贷司法解释的规定基本上不能排除执行。实践中，以买卖合同作为借款合同的担保，其本质仍然是借款合同，为此，因不符合排除执行的构成要件而不能排除执行。
以上四种类型均是从法律规定排除执行的第一个要件即是否存在合法有效的书面买卖合同进行分析。因不能过户的房屋交易本身存在的风险，案外人购买此类房屋的情况下应充分了解到房屋的风险点，否则，一旦利益受损，将导致人财两空的局面。
三、执行案件中案外人的救济路径选择
从目前的法律规定来看，案外人获得救济的路径是案外人执行异议之诉，但该诉讼的成本较高，一般根据不动产的价值缴纳诉讼费，且不一定能获得预想的救济效果。笔者认为还应从协议本身入手，规范签订房屋买卖协议，结合房屋管理部门和不动产登记部门，及时完善房屋登记相关手续，就暂时无法过户的房屋通过公证方式、变更户籍信息的方式增强对房屋占有的实际效果。
1. 参见：微信公众号：辅德律师事务所 王学斌《<执行异议复议规定>第二十八、二十九条的理解与适用》
2.《九民纪要》第44条规定：债务履行期限届满后达成以物抵债协议的，物尚未交付的情形。
《九民纪要》第45条规定：债务履行期届满前达成以物抵债协议的，物尚未交付的情形。
作者简介：葛云飞，男，汉族，1976年6月—，河南辉县人，河南百泉律师事务所专职律师，大学本科学历，擅长领域：民商事案件代理，刑事辩护，法律顾问等。