一、引言
城镇化的快速推进带来了乡村土地使用方式的深刻变革。在这一过程中，大量建设用地被闲置或低效利用，成为制约乡村发展的关键因素。面对这一现状，如何有效再利用这些土地资源，成为了亟待解决的问题。本文通过对城镇开发边界外乡村闲置低效建设用地的现状进行系统分析，探索不同的再利用模式，包括基于空间规划的模式、农村产业转型升级模式、生态农业与旅游模式等，并比较分析，识别各模式的优势和局限性。通过深入研究，旨在为乡村土地资源的高效管理和可持续利用提供科学的指导和建议，进而促进乡村经济的健康发展。
二、乡村闲置低效建设用地现状分析
1．闲置低效土地的类型与特征
乡村闲置低效建设用地往往具备再开发的潜力，但由于种种原因，暂时处于未被有效利用的状态。乡村闲置低效建设用地的现象在很多地区都比较普遍，它们的存在不仅浪费了宝贵的土地资源，也影响了乡村地区的整体发展和美观。这些闲置低效土地的类型多样，主要可以分为以下几类：废弃工矿用地、荒废农田、废旧住宅地和未充分利用的公共设施用地。每种类型的土地都有其特定的特征和面临的问题。
废弃工矿用地通常是指那些因工矿企业关闭或搬迁而留下的土地。这些土地往往存在较严重的环境污染问题，如土壤和水体污染，且地形地貌可能因采矿活动而发生改变，重塑其开发利用面临着较高的环境治理和修复成本。荒废农田主要是因为农业生产的放弃或转型，导致原本用于耕作的土地长期闲置。这类土地的再利用往往需要重新评估其土壤质量和改善农业基础设施，以适应新的农业发展模式或转型为其他用途。废旧住宅地是指那些因人口流动、乡村空心化等社会经济因素，而导致原有居民住宅长期空置或废弃的土地。这些土地的挑战在于，如何合理规划和改造，以适应乡村振兴中的新需求和功能。未充分利用的公共设施用地包括了那些因规划失误、资金不足或管理不善而未能充分发挥作用的乡村公共空间和设施。这些土地的再利用需要充分考虑乡村社区的实际需求和可持续发展目标[1]。
根据2017年《中国农村发展报告》公布的数据，我国农村居民点闲置土地规模超过200万hm2。据不完全统计，每年撂荒耕地近200万hm2，宅基地废弃空置近760万hm2。这不仅反映了乡村地区发展的不均衡，也暴露了土地资源管理和规划的不足。土地的闲置与低效利用，实质上是资源配置效率低下的体现，需要通过更加科学的规划和合理的利用策略来解决。例如，通过引入现代农业技术提升荒废农田的产出，或是通过环境治理和再开发计划将废弃工矿用地转变为休闲娱乐、生态公园等新型空间，既能恢复土地价值，也能促进乡村经济社会的全面发展。
2．影响土地闲置和低效利用的因素分析
影响乡村闲置低效建设用地再利用的因素是多方面的，涉及政策法规、经济市场、社会文化以及环境保护等多个维度。这些因素互相交织，共同作用于土地的利用效率和可持续性，需要通过综合分析和协调处理，以促进土地资源的合理和高效利用。
政策支持和法律制度起着基础性的作用。例如，缺乏明确的政策指引和法律框架可能导致土地资源的分配和使用缺乏有效的监管，从而造成土地资源的浪费和低效利用；反之，合理的政策和法律支持
可以促进土地资源的合理分配和有效利用，激发乡村地区的发展潜力。经济条件和市场需求是影响土地利用效率的重要因素。在经济高速发展的地区，对土地的需求往往较高，这促使相关部门和企业优化土地使用方式，提高土地利用效率。而在经济相对滞后的乡村地区，由于市场需求不足，土地资源往往不能得到充分开发和利用，从而导致闲置和低效。社会文化因素对土地利用同样有着深远的影响。地方的历史、文化、习俗和居民的生活方式都可能对土地的使用产生重要影响。例如，一些地区可能因为传统观念或文化价值观的影响，对土地的开发和利用持有保守态度，这可能导致土地资源不能被充分利用。环境保护与可持续发展要求也是决定土地利用方式和效率的关键因素。随着环境保护意识的增强和可持续发展的要求提高，如何在保护环境的前提下合理利用土地资源，成为了土地再利用中不可忽视的问题。这要求相关政策和措施不仅要考虑经济效益，更要兼顾生态保护和社会效益，以实现土地利用的长远可持续性。
3．面临的主要问题
城镇开发边界外乡村闲置低效建设用地的再利用，其背后隐藏着一系列复杂的问题。首要面临的问题是法律法规的不健全和执行难度。当前，对于乡村闲置低效建设用地的管理和再利用缺乏明确、统一的法律法规框架。即便存在相关政策，其具体执行过程也常常受到地方保护主义和官僚体制的阻碍，导致实际操作复杂、效率低下。在经济层面，再利用投资回报周期长、风险高是一大挑战。与城市土地相比，乡村闲置土地因地理位置偏远、基础设施不足等原因，吸引投资的难度较大。这导致私人投资者对于此类项目持谨慎态度，从而影响了闲置土地的再开发进程。社会文化因素也不容忽视。乡村社区对土地具有深厚的情感依赖和文化认同，任何再利用计划若未充分考虑当地社区的需求和意愿，都可能遭到强烈的社会反对，进而导致项目难以推进。并且，在许多案例中，缺乏对地块具体情况的精确信息和高效的技术手段来评估再利用潜力，使得规划和实施过程中难以做出科学合理的决策。
从源头上看，这些问题的存在与乡村地区长期以来的边缘化地位、投资环境的不完善以及地方政府在资源配置中的不公平有着直接关系。危害则主要体现在加剧了乡村与城市之间的发展不平衡，使得乡村地区的经济复苏和社会振兴更加困难，同时也导致了土地资源的巨大浪费和环境问题的加剧。
三、再利用模式比较分析
1．传统农村再利用模式
传统农村再利用模式，本质上是对乡村中旧有土地及资源进行再次开发与利用，旨在改善土地使用效率、促进乡村振兴。这一模式往往强调与自然环境的和谐共生，注重保护乡村文化遗产，同时致力于改善农村经济结构和居民生活水平。
传统农村再利用模式，通常开始于对闲置或低效土地的全面调查和评估，包括土地的位置、面积、以往用途和当前状态等。随后，结合地区发展规划和社区需求，制定出具体的再利用计划。这一计划不仅要考虑经济效益，更重要的是要符合可持续发展的原则，确保土地利用方式能够长期为当地社区带来福祉。到了实施阶段，通常涉及基础设施的更新改造，如灌溉系统、道路和公共设施，以及土地整治和环境恢复工作。对于具有特定历史或文化价值的地区，还会采取措施保护和修复相关遗产。在这个过程中，社区参与被视为关键环节，不仅能够确保项目更好地满足当地居民的需求，也有助于提高项目的接受度和成功率。在某些地区，传统农村再利用模式可能会着重于发展乡村旅游，通过修复古建筑、发展手工艺品制作和农产品直销等方式，吸引游客，同时为当地居民创造就业机会。在其他地区，可能会更注重农业的可持续发展，通过引入现代农业技术和可持续农业实践，提高土地产出率，减少环境影响[2]。
浙江省的云和县是一个典型的成功例子。云和县通过实施“山地特色高效农业”项目，对当地的低效土地进行了科学规划和再利用。项目以茶叶和蚕丝生产为主导，引入了现代农业技术和管理模式，极大地提高了土地产出效率和农民收入。并且，云和县还通过发展乡村旅游和手工艺品销售，进一步拓宽了经济发展渠道，有效促进了当地经济和社区的全面振兴。通过这一系列措施，云和县不仅成功改善了农村闲置低效土地的利用状况，也为乡村振兴提供了可借鉴的经验。
2．生态农村再利用模式
生态农村再利用模式主打的是绿色、可持续的发展理念，它注重于将闲置或低效利用的建设用地转变为能够促进生态环境改善和农业可持续发展的用途。这一模式追求经济效益，重视生态效益和社会效益的平衡，力图在提升地区生态质量的同时，为当地居民创造更多的就业机会和增加收入。
生态农村再利用模式的实施流程，可以看作是一个多阶段、综合性的过程。起点是对现有闲置低效建设用地进行全面的调查与评估，包括土壤质量、水资源状况、生态环境现状以及地理位置等因素。这一阶段是整个模式成功实施的基础，只有充分了解现状，才能更准确地规划未来的发展方向。接下来，设计师需综合考虑地区的生态需求、经济发展目标和社会发展需求，制定出一套科学、合理的再利用方案。这其中，最为关键的是如何平衡好生态保护与经济发展的关系，确保在恢复生态系统的同时，也能为当地居民提供稳定且可持续的生计支持。再利用方案确定后，紧随其后的是实施阶段。这一阶段的重点是采用环境友好型技术和方法，如生态农业、循环农业等，将理论转化为实践。例如，通过种植覆盖作物、恢复湿地、建设小型水利设施等方式，改善土地的水土保持能力，提高土壤质量，促进生物多样性的恢复。在实施过程中，监测与评估是不可或缺的一环。它包括对生态环境质量、经济效益以及社会效益的定期评估，确保再利用模式能够持续有效地运行，及时调整策略以应对可能出现的问题和挑战。
生态农村再利用模式的核心，在于它提供了一种既能够恢复和提升生态环境，又能为当地居民创造经济价值的解决方案。通过这种模式，闲置或低效利用的建设用地得到了合理高效的再利用，不仅提升了地区的生态质量，还促进了当地的经济发展和社会进步。它还为其他地区提供了可借鉴的经验，有助于推动全社会更广泛地认识到生态保护与经济发展之间的平衡重要性，进一步促进了可持续发展理念的普及与实施。
3．休闲农村再利用模式
休闲农村再利用模式是指将乡村的闲置或低效利用的建设用地转变为休闲旅游、文化体验等功能区域的做法。这种模式不仅能激活乡村经济，还能促进城乡融合发展。其核心特点在于其能够兼顾生态保护和经济效益，通过巧妙设计，将农村的自然景观、文化遗产与现代休闲元素相结合，为城市居民提供一个返璞归真的休闲去处。
在休闲农村再利用模式的实施流程中，首先需要基于规划进行基础设施建设，如交通、住宿、餐饮服务等，确保访问者能享受到舒适便利的体验。在项目运营阶段，重点是提升服务质量和游客体验，通过有效的市场营销策略吸引更多游客。最后，根据运营反馈进行持续改进，以适应市场变化和客户需求的演进。休闲农村再利用模式的成功，依赖于深刻理解乡村的自然资源、文化遗产以及当地社区的需求。通过科学规划和精细化管理，这一模式能够最大化地激活乡村空间，实现经济、社会与环境的和谐共生。
以广西壮族自治区龙胜各族自治县的龙脊梯田为例，该地区通过休闲农村再利用模式的实施，成功转型为国内外知名的乡村旅游目的地。龙脊梯田的再利用不仅仅着眼于其壮观的自然景观，更在于如何通过旅游开发，传承和展示当地独特的少数民族文化和农耕文明。在具体实施过程中，龙胜县注重保护生态环境和梯田的原有风貌，同时引入现代化的服务设施和管理模式，如设置导览系统、改善住宿条件、举办文化体验活动等，既提升了游客体验，也促进了当地经济发展和就业。经过多年的努力，龙脊梯田不仅成为广西乃至中国乡村旅游的一个典范，也有效地推动了当地社区的可持续发展和民族文化的保护。
4．文化创意农村再利用模式
文化创意农村再利用模式，是指将闲置或低效利用的农村土地及其建筑，通过注入文化与创意元素，转变为新兴的经济和社会活动场所。这一模式赋予了土地新的价值，也促进了当地文化的保护与传承。
文化创意农村再利用过程中，需要依托于当地文化资源，通过设计与创新，将这些资源转化为可持续的经济发展点。其流程通常包括：资源调研与评估、项目策划、设计与改造、运营管理和持续优化。资源调研与评估阶段的重点在于深入了解当地的自然资源、历史文化、艺术形态等，以确保项目的文化基础扎实；项目策划阶段则是根据调研结果，提出具有可行性的文化创意项目方案。设计与改造阶段，侧重于对现有土地和建筑进行改造升级，使之符合新的功能需求，并保留文化特色；运营管理阶段，关注项目的市场推广、品牌建设与管理，确保项目的可持续运营；而在最后的持续优化阶段，则是根据反馈调整运营策略，进一步提升项目价值。
在实践中，这种模式已经在多个地区得到应用，并展现出了良好的经济和社会效益。以湖南省湘西土家族苗族自治州凤凰古镇改造项目为例，该项目通过挖掘和利用当地的历史文化资源，将一座历史悠久的古镇转化为集文化体验、创意工作室、艺术展览和乡村旅游为一体的综合文化创意产业园区。项目不仅恢复和保护了古镇的历史面貌，还有效地促进了当地经济的多元化发展，提升了居民的收入。古镇的再利用吸引了大量的游客和文化创意工作者，成为推动当地文化传承和创新发展的重要平台。这种模式的成功实施，提供了一个值得其他地区借鉴的范例，展现了文化创意与乡村振兴相结合的巨大潜力。
四、乡村闲置低效建设用地再利用的优化对策
在深入研究城镇开发边界外乡村闲置低效建设用地再利用的过程中，探索合理高效的再利用模式显得尤为重要。面对这一挑战，政策建议、技术与管理创新、土地利用规划与监管成为了推动土地资源可持续发展的关键对策。
政策建议方面，建议政府出台更为灵活、具有针对性的激励措施，比如税收优惠、金融支持和法律保护等，为土地再利用提供强有力的政策支撑。这样的政策不仅能够吸引更多的投资者参与到乡村建设中来，也能够激发土地所有者将闲置土地用于更高效的用途。技术与管理创新方面，鼓励采用现代信息技术，如地理信息系统（GIS）和大数据分析，来提升土地利用的效率和效果。这些技术可以帮助决策者更准确地识别闲置低效土地，制定更科学合理的土地规划方案。同时，通过建立土地再利用的动态监管系统，可以实现对土地使用状态的实时监控，确保土地资源得到合理利用。土地利用规划与监管方面，应当加强对乡村土地使用的科学规划和合理布局，避免土地资源的无序开发。通过建立健全的土地市场机制和完善的土地利用监管体系，确保每一块土地都能够发挥其最大的经济和社会价值。这样一来，才能真正实现土地资源的高效利用，促进乡村振兴和可持续发展。
结语
通过本文深入分析可以看出，对城镇开发边界外乡村闲置低效建设用地进行有效再利用，不仅能够促进土地资源的节约和高效利用，还能助力乡村经济的转型和升级。在实践中应当根据地区实际情况，选择合适的再利用模式，并结合政策支持、技术创新及管理优化等多方面措施，以确保土地再利用的成功实施。并且，加强土地利用的规划与监管，确保土地资源的可持续发展，这对于实现乡村振兴战略具有重要意义。未来的研究应进一步探索更加高效、环保、可持续的土地再利用策略，以应对不断变化的乡村发展需求。
参考文献
[1] 杨秀琴.乡村振兴中农村闲置用地的处置路径[J].山西农经,2019,(24):1-3+6.
[2] 王婕.共享理念下苏州乡村闲置资源再利用策略研究[D].苏州科技大学,2022.