引言
随着城市化和经济发展的加快，土地出让市场作为房地产市场的基础，其动态变化对房地产行业乃至整个经济体系都有着重要的影响，本文首先分析了土地市场存在的问题，包括地方土地市场两极分化、土地供应结构不合理、土地出让计划不科学、土地资源浪费等，最后提出了促进土地市场健康发展的对策。
一、土地出让市场的发展趋势
1.1优化和调整土地供应策略
近年来，土地出让市场呈现出供应策略不断优化调整的趋势。以北京市为例。2024年初，北京市土地出让市场率先完成新年首场土地拍卖，平均溢价率8.9%。在此次地方拍卖中，北京取消了部分地块的价格上限，使得市场竞争更加激烈和公开。此举不仅增强了市场的活力和透明度，也有效配置了土地资源，吸引了更多具有开发运营能力的企业参与其中。进一步观察，北京在土地供应上越来越注重质量和效率，比如北京丰台区新挂牌的万泉寺村棚户区改造的土地开发项目[1]，不仅地理位置优越，而且其价格完全由市场决定。此次“不限价”地块的推出，是北京主动适应市场变化和发展需求的积极举措，也体现了政府在土地出让中更加注重市场化和灵活性。
1.2土地市场的区域分化与整合
随着房地产市场的深入调整，不同地区之间的土地市场表现呈现出明显的差异，一方面，由于经济发展水平高，人口吸引力强，核心一线、二线城市土地出让规模、价格和对房企的吸引力仍将居高不下，另一方面，高库存的三四线城市土地市场表现将整体疲软，土地出让规模和价格相对较低。以2024年前三季度全国土地市场为例，不同省份和地级市土地市场表现差异显著，宁夏、河北、吉林、黑龙江、广东等14个地区土地成交金额在600亿元以上，一些相对落后地区成交金额更低。[2]从地级市层面来看，杭州、成都、广州等城市土地成交金额遥遥领先，而以笔者所在的南通市来说，虽是东部沿海GDP破万亿的二线城市，但从2022年下半年开始，土地出让市场明显出现疲软状态。为了刺激房地产市场，确保土地出让工作取得实效，南通市政府加大宣传商品房“以旧换新”政策、开设爱心房产超市，推动新房、二手房良性循环，释放购房消费需求。主城崇川组织“逛崇川看新房”系列活动。但就目前市场的实际反应看，反应寥寥，土地出让市场依旧以本地国企拿地为主。招商过程中，开发商更倾向于本地国企拿地，民企代建的模式合作拿地。因此，如何平衡和优化土地财政结构，减少对单一收入来源的依赖，寻求转型升级之路，增强土地市场的吸引力和竞争力，成为了地方政府需要认真思考和解决的重要课题。
二、促进土地出让市场健康发展的对策
2.1 加大“三优一满足”地块供应，提升住宅品质
南京市在面对房地产市场调整和土地财政压力时，通过优化规划，积极提升地块品质，印发《关于支持住宅品质改善提升若干举措》，适当优化容积率、建筑高度等强度指标，鼓励统筹布局居家养老用房、底层架空、风雨连廊等小区开敞空间和配套设施，推动“住有所居”迈向“住有宜居”，最大程度提升住宅小区的品质。[3]为了进一步提升住宅品质，今年南通崇川区政府领导亲自带队前往长沙、苏州等地进行实地考察与研究，深入了解高品质别墅及第四代住宅的设计理念和建设经验。此次考察取得了显著成效。其中，今年新开盘的中海臻如府项目因其标榜为“第四代住宅”，并得益于优越的地理位置以及优质的教育资源配套，在开盘首日便受到了市场的热烈追捧，销售情况异常火爆。优质地段、优质房企、优质品质能激发市民住房需求潜力，进而刺激房地产市场的复苏。
2.2地方政府发展可替代性产业
地方政府摆脱对土地财政的依赖，不仅是应对当前房地产市场低迷的重要举措，更是实现经济可持续发展的长远之策，这一策略的核心在于通过发展多元化的可替代性产业，为地方政府创造新的财政收入来源，从而减少对土地出让收入的过度依赖。南京市注重发展高新技术产业和现代服务业，通过政策扶持和资金投入，引导企业加大研发投入，提升产业竞争力，这些措施不仅促进了南京市经济的多元化发展，还有效缓解了土地财政压力。
2.3 加强对土地市场的监管，科学制定土地供应计划
当前地方政府迫于财税压力，在明显土地出市场饱和的情况下，依旧制定不合理的土地供应计划。为了达成财税目标，一些地段不佳、问题较多且开发难度较大的地块被强制推向市场，随后由本地国企接手。这种做法不仅给基层工作人员带来了巨大压力，同时也导致了土地资源的不合理利用和浪费。破局的关键在顶层设计，首先高层出台政策，将财税和土地出让金剥离，控制本地国企拿地的数量，其次参考成都市实施的“三色”管理机制与宗地综合评价评分机制，该机制结合各区（市）县前五年土地供应情况、已供项目开工率、批而未供和闲置土地处置情况、存量住宅及商业用地规模、商品住宅销售周期及存量规模等多项指标，对土地供应计划及节奏进行精准赋色并分类管控。同时，建立土地供应综合评价机制，对每批次拟供宗地逐宗评价、综合评分，择优供应，这一措施不仅优化了土地资源配置，还提高了土地利用效率。
2.4加强信息披露和监管，提高市场透明度
要提高市场透明度，需要从多方面入手，加强信息披露和监管，要建立和完善土地出让的信息公开制度，确保土地出让信息的及时、准确、全面公开，包括在官方网站、媒体等渠道发布土地出让公告、中标结果等信息，让市场主体充分了解土地出让情况，要加强对信息公开的监督检查，确保信息公开制度的有效实施。[4]要加强对土地出让过程的监督和评估。通过建立有效的监督机制和评价体系，对土地出让活动的合法性、规范性进行监督和评价，这包括加强对土地出让文件的审查、对出让过程的监督和对中标结果的评估，要加强土地出让后土地开发利用的跟踪监测，确保土地资源的有效利用和合理开发。还需要加强对土地市场的监测和分析，通过建立完善的市场监测分析体系，及时了解市场动向和趋势，包括收集分析土地市场数据，研究土地市场发展趋势，预测土地市场变化。通过加强对土地市场的监测和分析，可以为政府制定和调整土地政策提供科学依据，促进土地市场的稳定发展，也可以为市场参与者提供准确的市场信息和决策依据，帮助他们更好地把握市场机遇，应对市场风险。[5]
三、结语
综上所述，促进土地出让市场健康发展是一项系统工程，需要从完善土地供应结构、制定科学合理的土地供应计划、提升土地市场品质、增强市场透明度等方面入手，促进土地资源的优化配置和有效利用。在未来发展中，应继续深化土地制度改革，加强法规建设，完善土地市场体系，提高政府监管能力，要加强与社会各界的沟通与合作，共同促进土地出让市场的健康发展，只有这样，才能确保土地资源在经济发展中发挥更大的作用，为人民创造更好的生活环境。
参考文献
[1]江一宁.土地出让支出绩效目标体系的构建[J].财会学习,2022(19):41-44.
[2]张霞.加强土地出让金管理的思考[J].财会学习,2021(19):68-69.
[3]徐升艳,郭行.土地出让市场化与经济高质量发展[J].资源与产业,2021,23(04):11-20.
[4]姜旭.土地出让市场化对绿色全要素生产率的影响机制研究[D].华中科技大学,2020.
[5]徐升艳,陈杰,赵刚.土地出让市场化如何促进经济增长[J].中国工业经济,2018(03):44-61.