房地产作为我国第三大产业，其在经济发展中扮演着重要角色，在风险投资中房地产行业具有一定的特殊性，房地产投资规模大、风险大、周期长，在大型房地产项目开发过程中，任何一个环节和阶段都包含着潜在风险，所以必须要对大型房地产项目全过程加以管理。房地产管理控制要素主要为进度、成本、质量、安全及招商运营，五个要素相互制约，相互平衡。如何在房地产项目开发过程中，合理管控五个管理要素，就成为了房地产管理工作人员需要关注的主要问题。
一、大型商业房地产项目全过程管理的主要内容
大型商业类项目与传统住宅的开发属性不同，具有一定的特殊性，传统住宅面向的更多是使用者（即大家嘴里常说的小业主）。而商业类项目需要考虑的，除使用者外，还有商业运营者、投资者、消费者（指购物中心商业消费者）、管理者等众多人群，需要符合多元化的需求，才能保障项目的顺利开发投产并产生收益。商业类项目的管控同样遵循五大方面，即进度、成本、质量、安全、招商运营。下面就浅谈这五大管控点。
（一）进度管理
对于房地产项目来说，施工工期是极为重要的，只有保障项目交付时间才能最大程度的保障投资方需求。但在项目开发过程中，影响项目进度的原因较多，再加上商业类项目常处于繁华地段，附近交通便利，人流量大，难免对施工进度造成一定的负面影响[1]。所以，必须要加强对施工进度的管理，才能够保障项目按时完成。对于此，承包方需与建设单位签署较为合理的建筑施工合同，由于投资较大，对建筑的各方面要求较高，承包方需结合技术要求、工艺要求等来签署合理的项目工期，如若工期过长或过短都会导致建设方和承包方出现经济损失。其次，针对现场的人力、材料等资源需进行合理的计划与设计，以保障现场进度科学有效的开展。
（二）质量管理
施工质量是评价建筑施工企业的重要指标，施工质量会影响到建筑物的使用年限及安全性，所以，必须要加强质量管理，为建设方提供高质量的建筑物。首先在施工过程中，施工方需要专门构建一支质量监督管理团队，对施工进程中的操作工艺，施工人员机械设备和操作手法进行评估和指导，保证所有施工项目能够按照质量要求来完成。与此同时，在一阶段施工完成后，需要对施工项目进行验收，验收合格后方可进入下一环节的施工[2]。最后根据建设施工法律法规，合理对施工的全过程进行监管，针对不合法和质量要求的施工内容，应下令停工返工。对施工过程中所使用的施工物料进行抽样检测，真正全方面保障施工质量。
（三）管理施工成本
商业项目的投资资金较大的主要原因是施工成本较高，施工成本的控制将会直接决定承包方的收益，间接影响施工质量。因此在施工前过程中，还需要对施工成本进行跟踪，建立健全内部审计机制，对成本质量进度进行全方面考核，并且还需要对施工方案、所采用的物料先进性和经济性进行评估。选择出高质量、低成本的施工物料和施工方案。在施工管理过程中出现方案改动或者物料变化的情况时，则需要由管理人员和经理同时审核，所有施工中的重大事项均需要记录在册，在日后管理工作中如若出现风险和问题可以追究制相对责任人。
（四）安全管理
项目施工包含大量高空作业和危险作业，一旦出现安全事故，将会导致整个项目搁置，还会面临巨额罚款。所以在施工过程中必须要保障施工工作人员的安全性，要建设安全管理团队，对整个施工项目的施工过程进行安全管控和审核保障所有工作人员能够按照流程和要求来完成作业，尽可能降低施工风险发生的可能。
（五）招商运营管理
在项目施工过程中，建设方为了提高流动资金，可提前启动招商环节，项目想要拥有经济价值，招商及后期的运营起着至关重要的因素。在招商前，项目的产品定位需明确，明确可引进的店家，如深圳万象城产品定位是高端路线，引进商铺则为LV、GUCCI等奢侈品品牌，或如深圳布吉万象汇产品定位为大众消费路线，引进商铺则较为平民平价。招商过程中要完善招商管理方案，为后期的有效管理打下良好基础。同时建设商户的保障金制度，提高商户在运营中出现违法违规的成本，有效降低管理运营风险。在后期管理工作中所涉及的行业和面积都相对较大，在运营过程中可以建立商户基金，或者行业协会有效加强商户之间的沟通与合作达到完善监管提高企业管理效率的目标。管理工作也需要建设好后期的服务项目，在消费者出现问题和经济损失时可以及时得到有效的解决，提高运营管理质量。
二、商业类项目全过程管理的优化策略
（一）项目进度管理优化
在项目建设过程中，所涉及的多个施工企业和施工设备。经常会出现施工企业和设备不到位的情况，为了优化进度管理，需要设计好总体的施工方案，对每个施工单位的具体施工情况进行跟踪和监督，确保施工企业可以有效对接施工设备，可以顺利投入项目施工进程中，并且还需要设置一定的预警机制，如若发现计划与实际施工情况有所差异，那么就必须要调整进度，改变施工顺序，保障项目如期完成。
（二）项目质量优化
与施工项目质量相关的核心因素是施工人员工艺水平以及施工物料质量，在项目质量优化方面应当多关注以上两方面的施工情况。建设施工人员工艺水平的考核机制，只有具备相关从业资格证并且考核通过的施工人员才可以进入该工作岗位，并且在施工过程中与同一家物料供应商签署合同避免供应商的改变而造成物料质量的变化。
（三）项目成本优化
项目施工结果一般将会占据整个大型房地产项目成本的八成以上，所以需要对施工过程中的财务情况进行全方面的考核。建设企业内部完善的考核机制，首先由造价人员做好项目成本造价，在施工过程中如果出现造价异常和波动，则需要由管理人员出具书面报告[3]。其次，在项目建设过程中管理工作人员需要跟踪审核业务项目资金的应用情况，定期进行账目和实际工作的核对工作，保障成本与项目的进度吻合。
（四）安全管理优化
安全管理的主要对象是工作人员，除了要完成工作过程的安全监督以外，还需要安全惩罚措施，针对不听劝导多次出现安全问题的工作人员应当及时劝退，防止出现工作疏漏。同时，技术人员还需要对施工现场的施工设备进行定期的维护管理，防止由于设备老化而造成的各类安全事故。
（五）招商运营优化
在招商过程中需要维护大型房地产项目的品牌形象，针对商户的销售额和经营性质进行分析和筛选，明确品牌定位，避免盲目引进项目，从而造成对整个房地产项目的影响。同时在招商过程中还需要保证招商项目的全面性和先进性，保证项目内部拥有市场中的领头品牌或者行业。在针对具有影响力商户引进时，可以制定一定的优惠政策，这样就可以将该商户作为头部宣传对象，加强客户的引流，也提高了房地产项目的运作宣传。
在后期管理工作中，做好管理对商户以及房地产企业带来双赢的局面。首先为了增强行业管理，可以建立商户内部的沟通管理渠道，让管理工作者及时了解商户的实际需求以及在日常经营过程中所发现的问题。这样有利于房地产企业及时解决商户问题，将会反馈于实际消费者身上，提高消费者的消费体验。
大型房地产项目全过程管理内容主要包括进度管理、质量管理、成本管理、安全管理和招商运营管理。所以，必须要针对大型房地产项目的实际情况对管理内容进行优化，提高商户和消费者的实际体验，以此来增强房地产项目在市场中的核心竞争力，建设品牌文化强化推广与营销战略。
参考文献：
[1]杜小平.大型商业房地产项目全过程管理分析[J].财经界，2020(12):39-40.
[2]胡彦利.基于全过程的房地产项目成本管理成效关键影响因素分析[J].房地产世界，2020(07):66-68.
[3]刘惠敏，韩传峰，陈伟.大型商业房地产项目全过程管理[J].中国房地产，2006(09):49-51.