二级市场作为土地市场的重要组成部分，在整个土地资源配置过程中具有着不可忽视的重要价值。受到诸多方面因素影响，我国土地二级交易市场的运行状况一直以来都存在短板。随着土地空闲资源的不断缩减，土地供需矛盾问题日益突出，这使得人们不得不重新审视现有土地市场运行规则，进一步完善土地管理机制，探索节约集约的用地新举措，这样才能最大程度提高土地资源利用率，盘活存量用地建设项目。其中土地二级市场的节约集约发展尤为重要，是当前时期需重点关注的内容。
1、土地二级市场运行特征
1.1交易主体多，内容及形式多元化
我国现阶段的土地二级市场交易形式多样化，比如常见的所有权转让交易、土地租赁交易以及土地抵押交易等，甚至还可以以股权转让、作价入股等方式开展。涉及的交易主体也比较丰富，除了企业以外，个人以及农村集体组织也可以参与其中。而交易的内容，不仅与土地有关，也可能与土地之上的建筑等有关，与房产等的交易密切交织在一起，而土地之上的建筑工程有的已经完工，有的还在进行，这也都涉及到不同的交易事项，过程如果处理不当，很容易发生纠纷，在很大程度上增加了土地二级市场交易的管理难度。
1.2产权关系与法律关系复杂
土地二级市场中，土地所有人、使用人以及经营人都具有一定的土地权利，并且这些权利主体所担负的法律责任并不一致。土地使用权人对于土地并不具有完全的处分权，必须在得到土地所有权人同意后才可进行土地的处分。同时，政府是土地所有权人的代表，政府部门承担着土地管理与利用的重要职能，以此为土地的合理利用及土地附加值的提升提供保障。
1.3资本属性更强、与金融领域关联度高
土地既属于资源，同时还具有资产以及资本的属性，企业在一级市场上购买土地的同时，土地已然具备资产属性。而在二级交易市场进行交易实现土地增值后，土地的属性就转化为资本。现阶段，土地抵押市场日益发展，土地已成为城市及企业发展的融资主体之一，可通过土地抵押从金融机构获得一定数额的借贷资金，因此，土地与金融领域之间的关系也逐步深化，土地抵押过程是否规范将会对金融系统的安全产生直接影响。
2、当前我国土地二级市场运行过程中存在的不足之处
2.1相关市场管控机制、法律法规不够健全
目前我国在土地二级市场方面的管理制度还不是十分完善，相关部门办理业务的时候缺少足够的依据，地方各自为政的现象比较普遍，在一定程度上扰乱了市场秩序。特别是在土地流程设置方面，制度存在诸多不够明细之处，实际执行过程中，由于企业性质和产业的不同，土地流转需求千差万别，审批流程复杂，涉及的部门也较多，项目审批耗时往往较长，给交易活动造成了很多不便。还有土地利益分配方面，也因为没有足够完善的制度参考，经常会存在各种各样的矛盾纠纷。
2.2缺乏公开交易平台，隐形交易普遍存在
目前我国土地二级市场交易活动还未形成固定的交易场所，这在一定程度上创造了暗箱操作的机会。比如，部分交易双方为了节省费用，会采取不申请、不登记、不办手续的私下约定方式，这样就可以省去交易手续费以及税收费用，政府对这部分交易根本无从得知，也就无法实施有效监管。这种非公开、透明的交易形式不仅会对土地二级市场造成非常不利的影响，还有可能危害社会稳定性。另外，由于缺少公开的交易平台，信息共享率低，土地资源供需双方都会存在信息滞后甚至阻塞问题，这也在很大程度上降低了存量建设用地盘活效率。
2.3市场监管和评估体系有待进一步完善
任何一项管理工作都离不开完善的监督管控，否则制度终将会变成一纸空文，沦为形式化主义的牺牲品，土地二级市场管理更是如此。但是就目前我国土地二级市场运行情况来看，交易评估和监管方面的力度明显还比较薄弱。这与制度本身的缺失以及交易形式的缺陷问题等，都有密切关联关系。未来，在各方面规范逐渐完善的同时，市场监管与评估体系也需进一步深化与完善，确保土地二级市场交易公平开展，维护市场秩序的稳定性，进而为各项制度的有效落实保障护航。
3、推动土地二级市场节约集约化发展的有效策略
3.1增强宏观调控，完善市场管理制度
首先，相关土地市场管控部门应尽快完善管理制度，出台国家层面的法律法规，以约束不良交易行为。其次，国家可以从宏观层面上，通过对土地一级市场进行调控，收缩土地划拨和出让范围，以减少土地资源分配不合理现象的发生几率。与此同时，相关部门还要进一步对土地二级市场的交易规则加以明确，包括交易方式、交易程序、税收政策、收益分配规则以及违规处罚规则等，以保障二级市场交易的规范性。
3.2构建规范的交易平台，提高交易透明度
要想实现土地二级市场的规范化管理，就必须将管理权进行集中。相关部门应借助现代化信息技术等，积极构建统一的交易平台，由各地区政府负责统一审批，交易内容在平台上公开公布。所有土地二级市场交易活动均需通过该平台完成方能够得到认证，不允许私下交易。如此一来，土地二级市场就能够实现透明交易，充分发挥社会监督作用，提高交易的公平性。
3.3建立科学的评估体系，强化后续监管力度
为了确保土地二级市场管理政策和相关法律法规制度能够真正落实到实处，还需建立与配套的评估体系，并组建专门的监督机构，对市场运行状态进行长期监控、评价，以便及时发现不合规之处，并在第一时间采取措施予以纠正。比如，可以培育规范的第三方中介机构，使其成为土地二级市场交易活动的中间桥梁，负责监督市场规范执行情况，同时推动信息共享，提供中间咨询和业务调解服务。
4、结束语
经过以上分析阐述不难发现，我国当前时期的土地二级市场管理工作中还存在很多不足之处亟待优化改进。这些问题的存在会造成较大的土地资源浪费，使得我国的土地开发利用形势变得更加严峻。相关行业工作人员必须对此引起足够的重视，立足长远，积极探索深化土地节约集约化的发展道路，这样才能从当前的困境当中走出来，为我国土地资源规划的长期布局奠定良好基础。
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