一．引言
在疫情的冲击下，中国经济遭受到了损失，房地产业也受到一定的创伤。在2020年初，恒大地产作为国内房地产业排名前三的大企业，也遇到了资金不足的局面，开始打折售房。房地产企业大部分都是贷款开发楼盘，当房子库存积压，资金就收不回来，就没钱还贷款。这种情况下恒大地产就不得不一再降价促销，可见在疫情冲击下房地产业发展举步维艰。
2017年，中共十九大提出“三去一降一补”的政策，要加快房地产去库存，要坚决打好防范化解重大风险攻坚战，此后，房地产去库存成为一个亟需解决的问题。2021年《政府工作报告》中又提到要“完善金融风险处置工作机制，压实各方责任，坚决守住不发生系统性风险的底线”，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。本文研究房地产去库存与金融风险的关系就具有现实意义，理清两者之间的关系，给出一定的现实策略，对于防范金融风险也能起到实际的帮助。
二．文献综述
房地产库存可分为狭义房地产库存和广义房地产库存，胡祖铨(2016)认为，狭义上的房地产库存就是指报告期末已竣工的待售现房，广义上的房地产库存就是可售现期房，包括现房库存和期房库存。去化周期是衡量房地产库存的重要指标。王宇(2018)在计算去化周期时，用房地产销售面积的 12 个月移动平均值作为分母，待售面积作为分子，计算具体时间点上城市的去化周期。一般认为去化周期高于18个月属于高库存。高库存会对经济带来严重的影响。
由于房地产运行出现问题而导致的金融危机在世界范围内也不少，20世纪80年代的日本房地产市场危机、1997年的亚洲金融危机以及2008年的美国次贷危机等，房地产的剧烈波动给地区经济造成了巨大的负面冲击。周建军等（2019）研究发现房地产金融风险对货币政策十分敏感，在利用货币政策进行宏观调控时，应该将金融稳定纳入考量范围，以促进经济的健康运行。申博（2016）研究发现，近些年我国房地产行业发展对于东、中部地区的金融稳定性有促进作用。房地产库存中，积压性库存对于东、中部地区金融稳定性产生明显的危害作用，而短期库存对于东部地区和中部地区金融稳定性的影响却得到相反的结果。由于区域经济发展水平不同，房地产库存对于城市经济发展也是有利有弊。
目前我国房地产风险主要存在银行体系中，房地产业的非正常发展易造成金融机构面临流动性风险、资产质量风险、信用风险等一系列风险。贾庆英等（2020）研究发现，房价对金融系统性风险存在门槛效应：低杠杆下，房价上涨有利于金融稳定，中杠杆下，房价上涨促进风险积累，高杠杆下，房价上涨加速金融系统性风险，而中国目前处于中杠杆向高杠杆转移的阶段。由此当前应继续坚持房住不炒的原则，对于房价要保持一定的管控，不能放松对杠杆的调控。
三、现状分析
近些年房价持续高涨，为保持房地产业的健康发展，政府不得不进行宏观调控，政策控制加上疫情冲击，房地产业的商品房销售面积累计增长率连续出现负增长，图1是2018年11月—2019年10月和2019年11月—2020年10月商品房销售面积累计增长率的一个对比。
图1 全国2019-2020年商品房销售面积累计增长(%)
从图中就可以很明显的看出2019年和2020年商品房销售面积累计增长率出现很大的差别，1月没有统计数据，这里为了统计数据的连续性，暂时认为1月增长率为0。从图中可以看出，2019年11、12月增长率大抵维持在一个稳定的水平，2020年2月份商品房销售面积累计增长率就猛跌，接近-40%，有了一个很大程度的下跌，一直到今年10月增长率才慢慢回归到一个同期水平。可见疫情对于房地产业有一个很大的负面冲击，加快住房销售刻不容缓。
为了衡量库存量的准确性，这里还计算了房地产库存去化周期指标，借鉴王宇（2018）计算房地产库存去化周期的方法，为了消除季节因素的影响，用移动平均法计算年平均销售面积，去化周期=商品房待售面积/（年平均销售面积/12），图2解释了各个年份的去化周期。
从图2中可以看出，从2009年开始去化周期一直上涨，到2015年达到最大，2016年提出房地产去库存的政策，去化周期从2016年开始就有大幅度的下降，此后都是缓慢下降的水平，2020年有了些微上升的趋势，虽然是截止到2020年10月份的数据，但是历年11、12月房地产销售面积都不会有大幅度的上涨，所以现有数据能说明大体趋势。由于疫情的冲击，经济下行压力加大，很多房地产开发商库存房越来越多，资金无法周转，面临破产。在这种情况下，研究房地产市场与金融风险的关系，以避免金融风险的发生就具有极其重要的意义。
图2 房地产库存量去化周期
众所周知，国内普通民众大部分都是申请房贷，而房地产企业也都是向金融机构贷款开发建设，当房地产企业库存量过多，资金就没办法收回，就无力偿还银行的贷款，这样银行的不良贷款率就极有可能上升。在房地产企业库存量过多、销售困难的情况下，金融风险就会潜在地升高。
四．政策建议
本文基于理论层面分析了房地产库存和金融风险的关系并分析了目前的现状，根据目前的经济背景以及现实情况，本文提出以下几点建议。
（1）要加快房地产去库存，促进房地产企业资金回笼。2020年在疫情的冲击下，国民经济整体下行压力加大，商品房待售面积、销售速度也有了一定的下降，这时候更应该警惕房地产业的金融风险。2020年10月爆出的“长沙78栋别墅无人认领”的问题就说明住房空置问题影响很大，有关部门应严控住宅地审批，强化房地产市场监管, 尽量减少烂尾楼、商品房空置等问题,防范金融风险。
同时去库存要因地制宜，三四线城市商品房库存面积较多，有关部门应调控房价，加快城市开发与建设，吸引更多的人到这里来居住生活。而大城市更多的应该是增加住宅面积供给，尽力缓解“僧多粥少”的局面。房地产价格增幅与城市商业银行贷款损失准备显著正相关,要控制房价的稳定，不能过于波动。
（2）促进房地产企业融资多样化，拓宽融资方式。房地产业是一个资本密集型的产业，其发展离不开大量的资金流，而我国房地产业的开发到商品房的销售中间的每一个环节，都离不开向银行贷款，无论是开发商还是购房者，都不可能拥有那么多的资金，都会通过直接或者间接的方式来向银行贷款。随着资本市场的不断发展，资产证券化的产品不断涌现。可以通过成立房地产信托投资基金（REITs），盘活房地产库存，产生稳定的现金流，实现物业产权的长期管理，在一定程度上缓解向银行借贷的压力。
（3）创造更多的就业机会，完善住房保障机制，缓解个人的房贷压力。总体来说还是要发展经济，创造就业，让人们有稳定的经济来源。同时，银行也要努力解决自身问题, 银行放贷要更加审慎, 要继续完善银行公司治理结构、金融监管和金融生态。防范化解重大金融风险，银行自身要做出更大的努力。
参考文献
[1] 胡祖铨. 我国房地产去库存研究[J]. 宏观经济管理, 2016, 388(4): 22-25, 33.
[2] 王宇. 我国房地产库存影响因素研究[J]. 西部金融, 2018, 527(8): 31-36.
[3] 周建军,孙倩倩. 货币政策对房地产金融风险的影响研究——基于SVAR模型与门槛模型的实证分析[J]. 财经理论与实践, 2019, 40(4): 32-37.
[4] 申博. “去库存”视角下房地产行业对区域金融稳定的影响——基于空间面板模型的实证研究[J]. 河北经贸大学学报, 2016, 37(3): 61-66, 101.
[5]贾庆英,高蕊.房地产价格、经济杠杆与金融系统性风险[J]. 南京审计大学学报:2020,17(06):69-78.
饶蓉（1997-），女，汉，湖南常德人，硕士研究生在读，研究方向：经济统计，湘潭大学商学院，湖南省湘潭市，邮编411105