一、 引言
任何房地产都具有投资性和消费性，消费性是投资性的基础，而投资性建是以消费性为基础的。2004年以后，投资投机性需求大规模出现，由此产生了一个全新的资产属性——投资性房地产。
企业的投资性房地产运转需要合乎会计原则，而会计原则与税务处置条例之间存在处理差别，这就需要做好二者之间的处理与衔接，尽可能使会计核算与税务处理之间的差异消除。
二、投资性房地产的确认及计量
（一）投资性房地产的确认
1. 投资性房地产确认要满足以下条件,其一,和投资性房地产项目有关系的经济收入额有很大概率会进入企业。或有企业可以获取租金或将资产升值的资料证明,或二者兼具;其次，投资性房地产相关成本应能够合理的估算。
（二）投资性房地产的初始计量与后续计量差异分析
1.初始计量
投资性房屋无论采用哪种方式计算,取得时按取得的真实成本进行核算。外购产品的土地所有权或房地产建筑物,根据取得时的购买价格、有关税金或者可以径直归属于该公司的其他支出。自建投资性房屋的费用、成本支出,由在建设投入到达预计可使用阶段时所进行的必要费用构成。但在税收管理中投资性房产包含在固定资产和无形资产中,与会计处理基本无差异，均以历史成本作为计税依据。
2.后续计量
一家公司的投资性房地产后续计算模型只能采用一种,不能选择两种模型。并且不得轻易变换模式，企业只能将成本模式转为公允价格模式,如企业已使用过公允价格模型则不能转为成本模型。
（1）成本模式
在成本核算方法下,一般采用了谨慎性原则,倘若出现减值情况的,要做减值准备,而关于固有资产减值损失状况的,则计提同期亏损。不得转回已经确定的减值损失。
但在税务管理上,对房产、建筑物、土地使用权的使用期限和折旧方法都有着具体的规定,在使用客观性准则时,会计上计提的减值准备不具备确认条件，而已计提的减值准备在形成真实的减值准备之前不能抵扣。但由此构成的税会差别,必须加以纳税调节。
（2）公允价值模式
必须有明确的资料表明并确定其存在可行性的情况下,公司才能够采用公允价格方法。折旧的计量属性是历史成本，而资产价值一直在波动，折旧无从计提。企业应该以公允价值变动为基础持续调整账面价格，而两者额计入当期损益。
在税收管理中,投资性房地产是按照固定资产或无形资产处理方法进行处理的，公允价格的变动，不论是增加或减少都不确认所得或损失，能够计提折旧，减值或摊销。
三、与投资性房地产有关税种及在会计处理和税务处理差异分析
1、房产税
房产税的征收对象为房产,分成从价征收和从租征收两种形式。关于从租征收,其计税根据是房产原值扣减一定百分比后的剩余价值,税率为12%，而对于从价计征，以房屋原值减除房产余值为计税根据，税率为1.2%，一方面并不涉及房产升值项目,另外二者的计税税率也有所不同，因此税收处理与会计处理上也有差异。
2、企业所得税
企业所得依照照商定的年限和折旧办法对房地产进行了折旧或分摊的支出,可在税前列支。但在会计规范中规定,如使用公允价值法进行核算的,需要折旧和分摊投资性房地产价值的,账面价值按照资产负债表日公允价格从另计算 ,其差额作为当期损益 ,这种不同的处理方式也就造成了税会处理的不同。
3、土地增值税
土地增值税实行土地所有权转移征收,其计划征收的主要判断依据就在于企业的投资性房产是不是已经有实现了所有权或者土地所有权上的调整转移。依照企业会计准则的规定,土地的所有主体在资产负债表日要对土地是否增值进行确认，而所有权人未发生变更的，则无需再缴纳土地增值税。而这些条款的不同就造成了税会处理的差异。
四、投资性房地产转换差异分析
投资新房地产的转换实质上就是用途发生了改变，要根据改变后的投资性房地产从新进行分类。而税会差异的形成就在税会依据不同，导致转换日的公允价格和原账面价值不一样，从而产生对当期损益有影响的公允价值变动损益。
五、投资性房地产的处置差异分析
投资性房地产的处置，即不再使用该房地产并且不能从处置该投资性房地产的过程中获得收入。而处置投资性房地产过程中产生的损失，要从总收入中减除其账面价值和有关联的税金作为当期损益。而在税法上，要把处置过程中得到的收入都打包合并到转让财产收入，同时，投资性房地产的资产净值和发生的费用允许在计算税额时扣除。
总体来说税会处理的差异就在于，会计上认可并且要公允价格变动损益对处置损益的影响做出处理，而税法没有这种规定，也就不需要公允价格变动损益对应缴纳的所得税额影响做出处理，所以产生了差异，需要进行纳税调整。而对于产生的两种差异，需要对症下药采用不同的处理方法。
六、总结
针对企业投资性房地产会计处理、税务处理等方面的不同进行研究。揭示了投资性房地产会计核算和税务处置方法下给企业带来的差别。为此 ，需要尽快完善和调整税会处理之间的差异，使其协调运作。
参考文献：
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