近年来，随着我国经济的快速发展，地产企业成为支柱型产业，目前规模正在不断扩大，涉及到的资金量也在不断提高。基于此商业地产存在融资资金不足，需要拓展融资资金的情况，所以，商业地产资产证券化的市场需求孕育而生。并且，在当前市场快速发展的环境中，商业地产证券化不仅能够为商业地产带来更为直接有效的融资渠道，还为商业地产的经营模式带来了全新的改革，实现资产规模的快速扩张，提升商业地产品质，为商业地产价值的提高与开发打下了良好基础。
一、商业地产资产证券化概述
（一）资产证券化是推动商业地产快速发展的有效机制
商业地产的开发需要大量的投资，同时由于地产项目建设工期较长，所以商业地产投资项目的资金运转周期也会相对较长，一般来说，商业地产在完成建设后，从招商到形成稳定的租金利益链条，并且可以达到80%以上的出租率，基本需要3~5年的时间。所以商业地产项目是一个需要长期投资的项目，多年的培育才能够带来稳定的资金链条【1】。在目前我国常规商业银行的融资贷款期限却相对较短，在商业地产开发还未成熟时就需要向银行还款，这样就导致开发商的资金存在压力，大多数商业地产开发商只能够以快速销售的方式来回笼资金。但是这样又导致地产商铺的所有权相对复杂，部分商户在未来的商业管理中将会出现不服从商业地产整体管理的情况，所以导致未来地产管理的难度加大经营水平难以有效提高，将会降低整体商业地产的经营水平，不利于资产升值和资金的回流。基于此商业地产此类周期较长的投资项目，就决定着商业地产对于长期资本的高度依赖。所以商业地产对于资产证券化的需求不断提高，资产证券化也就成为了商业地产发展的主要方向。
（二）资产证券化有利于商业地产经营权的完整性提高管理水平
商业地产相对于传统房地产来说更为复杂，兼顾地产、投资、金融、商业等多方面元素，所以商业地产的后期增值以及持续性的租金收入是商业地产经营发展的重要影响因素。这就要求商业地产管理者能够拥有统一的经营权，才能够对商业地产的实际管理进行统一规划和安排，以此来保障商业地产安全稳定的发展升值。但是这样投资周期较长的商业地产，与资金回流的急迫性存在明显的矛盾，在传统商业地产开发中，地产管理者会采取出卖商铺的方式来加速资金的回笼。这样将会导致地产经营权在商业地产未来的发展中出现多元化问题，缺乏统一性的管理，极易造成经营混乱，导致地产无法得到升值，并且租金也无法提高。而资产证券化则刚好可以解决上述问题，提高资金的投入周期，确保开发者可以拥有统一性的经营管理权，在统一的管理规模下，可以有效提高地产品质和管理水平，进一步提高商业租金，这样就会形成良性的资本运营【2】。
（三）商业资产证券化为投资者提供了全新的投资渠道并且拥有实体资产，投资风险相对较小
商业地产资产证券化拓展了广大投资者的投资渠道，为中小投资者提供了优质大型商业地产的投资机遇，会在可预见的未来大型商业地产将会获得丰厚的回报，所以在风险投资中，由于拥有实体产业投资风险也相对较小，优化了风险投资。与之同时，商业地产本身是一项优质资产，传统中小投资者想要融入商业地产则需要购买开发者的商铺，这样的资金需求量较大，所以中小投资者很难接触商业地产的优秀资产投资渠道，而通过资产证券化则可以促使大量中小投资者可以间接拥有商业地产份额，分享商业地产升值和租金所带来的收益与回报，这样长期的稳定资产可以促使地产商业的开发更为完善，拥有更多的准备时间【3】。并且对于房地产股票基金产品资产证券化的基础资产相对明确，投资者可以更加容易看清商业地产的投资价值。以大型商超为例，大型商超的经营是否拥有高利润投资者只需要去商超实地考察观察人流量和商铺的出租地即可得知。所以说商业地产资产证券化也为金融投资提供了优秀的投资产品。同时，由于资产证券化，会有更多的普通投资者参与其中，在无形之中构建了商业地产中的市场竞争机制，一般来说经营水平高，租金回报率高的地产开发商会受到投资者的喜爱，但是部分不良地产在资产证券化过程中，将会很快暴露其不良的属性，从而退出市场，促使商业地产资产证券化的发展更为稳定。
（四）商业地产资产证券化投资风险相对较低
首先，对于投资者来说，商业地产证券化可以增强灵活性，相对于实体的商铺来说，资产证券化的产品流动性更强，在市场价值出现波动时，可以通过售卖证券的方式而快速实现退场，但是如果是实体商铺那么相关手续和出手速度都相对较慢，无法实现快速离场资金周转。其次，由于商业地产资产证券化投资的是实体商铺拥有实体商铺作为抵押，且经营情况也相对透明，这对于投资者来说是一种相对稳定安全的投资性，如果完成购买就可以获得商业地产租金的长期分红，有效对冲了市场风险。最后，资产证券化可以让所有投资者作为商业地产价格的评估者，利用市场的变化规律来引领商业地产定价，从而抑制地区房地产价格的快速提高，从而生成房地产泡沫防范房地产系统性风险。
二、商业地产证券化对地产开发者提供了全新的融资机制
（一）商业地产证券化拓展了商业地产融资渠道为商业地产提供长期投资
目前商业地产的开发仍然需要以银行贷款为主要资金的融资方式，大部分商业地产项目，银行贷款债务可高达70%以上，这样就导致商业地产负债率过高，加到了企业的经营风险。而证券化则可以有效脱离传统商业银行贷款的不良影响，资产证券化为地产商提供了更加灵活有效且期限更为长久的融资渠道，实现资产结构多元化，优化资产负债情况，资产证券化为商业地产开发带来的长期资金，这样可以为商业地产提供更多的运营时间，提高商业价值有助于增强商业地产的经营品质。所以，商业地产证券化无论是对开发商还是对投资者来说都是一种优质的投融资渠道，促使商业地产拥有更为高效的发展机会。
（二）我国商业地产资产证券化的发展情况
目前，随着我国经济的快速发展，商业地产证券化也在蓬勃发展，商业地产证券化的投资核心是商业地产的租金作为回报，为投资者提供收益分红，我国商业地产资产证券化正在快速发展中获得了大量投资者和基金的青睐。但目前我国资产证券化的发展起步相对较晚，仍处于起步阶段，总体规模不大。但是结合我国现阶段商业地产发展情况以及金融产业的发展情况，商业地产资产证券化已成为我国未来资产证券化发展的主要方向，在未来的发展中，发展空间相对良好，拥有较大的发展空间和发展机遇。
三、如何建设商业地产资产证券化机制
（一）按照市场需求开发资产证券化支持点
商业地产资产证券化的价值包括租金、地产升值、地产未来发展、周边发展情况。要保障商业地产资产证券化完善的落实就需要为投资者提供投资价值的支撑点，这样才能够让投资者在投资过程中寻找到自己的投资方向，并且在未来的投资过程中持续获得收益或分红，最终实现持续性收入和资产证券化。首先，从资金来说可以先考核商业地产当前租户是否有意愿办理，收集租户对当前租金是否合理的意见，以此来获取租金，在未来的经营管理中，是否能够进一步提高的结论，并且，还可以得出是否可以获取长期有效的租金。其次，为地产升值，地产未来发展和周边发展情况。地产的升值也是提高投资者收益的有效措施，但不同地区、不同城市、不同时期的投资上升空间都有所不同，需要对城市未来开发和规划情况加以考核，提炼出刺激地产增值的影响因素。
（二）建设相关保障机制为投资者提供保障服务
在完成商业地产资产证券化后，可以向地产管理者设计一套科学合理的考核管理体系，注重资金回报率和客户的满意度。对每个结算日的租金收益进行汇总，并且向投资者提供可靠信息。管理者必须要对投资者负责，在考核指标不达标的情况下，必须要加强管理，提高营销策略，增强商业地产的总体营收情况，这样才能够满足租金收入和商业地产的升值条件。利用保障考核机制来管理地产管理团队做好招商运营和客户服务，真正保障商业地产证券化成为一项可长期持有的优质投资资产。
我国商业地产资产证券化正处于起步阶段，商业地产资产证券化为商业地产开发以及投资者都提供了一项有效的投融资渠道，对于经济市场的发展有着积极的促进作用，所以应当进一步加强我国商业地产资产证券化程度。对资产证券化过程和整个市场加以管理，提高监管力度，从而达到优化金融模式的目标。
参考文献：
[1]廖洁,温家琛.我国商业地产资产证券化的金融模式分析[J].中国房地产,2021(05):59-63.
[2]孙汉康. 中国资产证券化产品比较研究[D].河北大学,2020.
[3]刘思利. 商业地产类REITs项目研究[D].辽宁石油化工大学,2020.
